Erwerber haftet für nach Eigentumswechsel fällige Sonderumlage

​Bundesgerichtshof, Urteil vom 15.12.2017, Az.: V ZR 257/16

Der Erwerber von Wohnungs- oder Teileigentum haftet für eine nach dem Eigentumswechsel fällig werdende Sonderumlage. Dies gilt auch, wenn deren Erhebung vor dem Eigentumswechsel beschlossen wurde.
 

Im zugrunde liegenden Fall beschloss eine Eigentümergemeinschaft am 28.08.2014 eine Sonderumlage über EUR 60.000,00 zur Finanzierung bestimmter dringender Baumaßnahmen. Der Beklagte wurde am 31.10.2014 als Eigentümer in das Grundbuch eingetragen. Die Eigentümergemeinschaft verlangte von diesem die Zahlung der anteiligen Sonderumlage i. H. v. EUR 2.400,00, was er mit der Begründung zurückwies, dass der Beschluss vor seinem Eigentumserwerb gefasst wurde.
 

Zu Unrecht, wie der BGH befand. Entsprechend der Fälligkeitstheorie muss ein Wohnungseigentümer jene Beitragsvorschüsse leisten, die während seiner Zugehörigkeit zur Eigentümergemeinschaft mittels wirksam beschlossener Wirtschaftspläne oder Sonderumlagen fällig werden. Die anteiligen Beiträge der Wohnungseigentümer zu einer Sonderumlage werden erst mit Abruf durch den Verwalter fällig. Die Sonderumlage stellt eine Ergänzung des geltenden Wirtschaftsplans dar und kann als Maßnahme ordnungsmäßiger Verwaltung beschlossen werden, wenn die Ansätze des Wirtschaftsplans unrichtig waren, durch neue Tatsachen überholt werden oder der Plan aus anderen Gründen nicht durchgeführt werden kann. Dass der Erwerber an einen vor Eigentumswechsel gefassten Beschluss gebunden wird, ist hierbei irrelevant, insbesondere da dies die vom Gesetz vorgesehene Regel ist. Hierbei gibt der BGH auch zu bedenken, dass es der Erwerber ist, der von den aus der Sonderumlage finanzierten (Bau-)Maßnahmen profitiert.
 

Fazit:

Eine weitere Haftung des Erwerbers kann u.a. für Nachforderungen aus Abrechnungen früherer Jahre bestehen, sofern der Beschluss, durch den Nachforderungen begründet werden, erst nach dem Eigentumswechsel gefasst wurde. Diese Sachverhalte gilt es beim Ankauf dringend zu erforschen, zu berücksichtigten und – soweit möglich – entsprechend abzusichern.