Sanierungspflichten bei Durchfeuchtung des Wohneigentums an einem Altbau

​Bundesgerichtshof, Urteil vom 04.05.2018, Az.: V ZR 203/17

Wohnungs- und Teileigentümer sind verpflichtet, Feuchtigkeitsschäden im Bereich des gemeinschaftlichen Bereichs zu sanieren.
 

Im zugrunde liegenden Fall bilden die Parteien eine Wohnungs- und Teileigentumsgemeinschaft. Die Kläger sind Eigentümer der Teileinheiten „Laden” bzw. „Büro”. Weil die Wände dieser Einheiten Durchfeuchtungen aufweisen – aufgrund einer fehlenden Sockelabdichtung, einer fehlenden Horizontalsperre und im Mauerwerk eingelagerter Salze – wurde eine Eigentümerversammlung abgehalten. In dieser wurde der Antrag der Kläger auf Beseitigung der Feuchtigkeitsschäden trotz zweier übereinstimmender Sachverständigengutachten abgelehnt.  Auch der Antrag zur Instandsetzung mittels Einsetzung einer Horizontalsperre im Mauerwerk wurde mehrheitlich abgelehnt. Die Kläger erhoben gegen diese Beschlüsse eine Anfechtungsklage und beantragten die Beschlussersetzung durch das Gericht.
 

Der BGH sprach den Klägern Recht zu. Hierzu führte er aus, dass das gemeinschaftliche Eigentum grundsätzlich in einem solchen baulichen Zustand sein muss, dass das Sondereigentum zu dem in der Teilungserklärung vorgesehenen Zweck genutzt werden kann. Im vorliegenden Fall seien die Teileigentumseinheiten massiv durchfeuchtet, was auf die fehlende Abdichtung des Gebäudes zurückzuführen ist. Somit liege die Ursache im Gemeinschaftseigentum, womit grundsätzlich zu sanieren sei. Dies gilt jedenfalls dann, wenn dies verglichen zum Nutzen nicht völlig außer Verhältnis steht oder der Nutzungszweck der betroffenen Einheit geändert wird. Da dies hier nicht der Fall sei, bestehe eine Sanierungspflicht, wobei auch eine Opfergrenze für einzelne Wohneigentümer nicht anzuerkennen sei.
 

Fazit:

Der BGH stellt klar, dass bei gravierenden baulichen Mängeln eine Sanierungspflicht bestehen kann und etwaige entgegenstehende Beschlüsse ersetzt werden können, wenn die Mängel die zweckentsprechende Nutzung der Einheiten erheblich beeinträchtigen oder ausschließen.