Mietminderung wegen defekter Gastherme auch rechtmäßig, wenn Mieter überhaupt nicht in Wohnung lebt

Bundesgerichtshof, Urteil vom 22.08.2018, Az.: VIII ZR 99/17

Die Pflicht des Vermieters, die Wohnung in einem vertragsgemäßen Zustand zu halten, besteht unabhängig davon, ob der Mieter die Wohnung tatsächlich nutzt.

Der Mieter hatte seit dem 1. Mai 2014 die Wohnung gemietet. Seit 2016 wohnten, ohne die Genehmigung des Vermieters, nicht mehr der Mieter selbst, sondern dessen Tochter und sein Schwager in der Wohnung. Bei diesen trat ein Defekt der Gastherme in der Wohnung auf. Daraufhin minderten sie die Miete um 15 %.

Der BGH entschied nun, entgegen der Meinung der Vorinstanzen, dass die Mietminderung gerechtfertigt war. Dem ursprünglichen Mieter steht ein Recht auf Mietminderung zu, da die Mietminderung kraft Gesetzes eintritt. Das bedeutet, dass es  hierbei völlig unerheblich ist, ob der Mieter die Wohnung zu der Zeit überhaupt genutzt hätte. Das Recht des Mieters, eine Mietminderung zu verlangen, ist hiervon nicht betroffen. Die Mietminderung ist eine automatische Folge des Mangels und tritt unerheblich von äußeren Bedingungen wie der tatsächlichen Nutzung der Wohnung ein. Dies gilt sogar, wenn die Wohnung unberechtigter Weise Dritten überlassen wurde, die anstelle des Mieters, in der Wohnung wohnen. Die Instandhaltungspflicht des Vermieters besteht unabhängig von der Nutzung der Wohnung und der Vermieter hat immer dafür zu sorgen, dass sich die Wohnung im vertragsgemäßen Zustand befindet.

Fazit:

Eine Wohnung muss sich, auch wenn sie nicht vom Mieter genutzt wird, stets im funktionstüchtigen Zustand befinden. Ansonsten stehen dem Mieter Minderungsrechte zu.