ordentliche Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses bleibt neben fristloser Kündigung möglich

Bundesgerichtshof, Urteil vom 19.09.2018, Az.: VIII ZR 231/17 und VIII ZR 261/17

Eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzuges kann mit einer hilfsweisen ordentlichen Kündigung verbunden werden.

In beiden Verfahren hatten Mieter von Wohnungen in Berlin jeweils in zwei aufeinanderfolgenden Monaten die Mieten nicht entrichtet. Hierauf reagierten die beiden Vermieter jeweils mit der fristlosen und hilfsweise mit der ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses wegen Zahlungsverzugs. Nach Zugang der Kündigung beglichen die Mieter die geschuldeten Mieten.

In der Vorinstanz hatte das LG Berlin (Urteil vom 13.10.2017, Az.: 66 S 90/17) entschieden, dass eine hilfsweise ordentliche Kündigung bereits von vornherein keine Wirkung entfalten könne, wenn die fristlose Kündigung zu Recht ausgesprochen wurde. Die fristlose Kündigung beende das Mietverhältnis unverzüglich, wodurch es bei Zugang der ordentlichen Kündigung bereits an einem Mietverhältnis fehle und eine solche Kündigung keinerlei Wirkung entfalten könne.

Der BGH hat daraufhin klargestellt, dass auch eine hilfsweise vorgenommene ordentliche Kündigung zur Beendigung des Mietverhältnisses nach Ablauf der Kündigungsfrist führen kann, wenn die durch den Vermieter vorrangig erklärte, zunächst wirksame, fristlose Kündigung durch eine vom Mieter vorgenommene Schonfristzahlung nachträglich unwirksam wird.

Entgegen der Auffassung des LG Berlin führt der Aus-gleich etwaiger Mietrückstände gem. § 569 Abs. 3 Nr.2 BGB zwar dazu, dass die durch die fristlose Kündigung herbeigeführte sofortige Beendigung des Mietverhältnisses nachträglich rückwirkend entfällt, nicht jedoch dazu, dass die ordentliche Kündigung bei erfolgter Schonfristzahlung ins „Leere” läuft.

Fazit:

Mit der hilfsweisen ordentlichen Kündigung kann ein Vermieter von Wohnraum zum Ausdruck bringen, dass er das Mietverhältnis fristgerecht beenden will, wenn die fristlose Kündigung aufgrund eines gesetzlich vorhergesehenen Umstands rückwirkend unwirksam wird.

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