Vertragliche Vereinbarung über Wohnflächenberechnung zulässig

AG München, Urteil vom 06.04.2018, Az.: 411 C 19356/17

Die Mietvertragsparteien können im Mietvertrag selbst festlegen, welche Räume zur mietvertraglich geschuldeten Wohnfläche gehören.

Im zu entscheidenden Fall mieteten die Beklagten für monatlich EUR 2.255,00 ein Einfamilienhaus. Im Mietvertrag wurde vereinbart, dass das Einfamilienhaus zur Benutzung als Wohnraum mit einer Wohnfläche von circa 210 qm vermietet wird. Als der Kläger von den Beklagten die Zustimmung zu einer Mieterhöhung gefordert hatte, stellten diese fest, dass die Wohnfläche lediglich 173,5 qm beträgt. Daher lehnten sie die Mieterhöhung ab und kürzten die Miete um monatlich EUR 700. Nach vergeblicher Mahnung kündigte der Kläger das besagte Mietverhältnis fristlos. Dieser argumentierte, dass sich die Beklagten sowohl bei Vertragsanbahnung als auch bei der Besichtigung darüber im Klaren gewesen seien, dass das Einfamilienhaus über ein ausgebautes Dachgeschoss und einen beheizten Hobbyraum im Keller verfügt. Beides zähle vereinbarungsgemäß zur Wohnfläche. Die Beklagten hingegen trugen vor, dass die Wohnfläche nicht abschließend definiert wurde und der Kläger mithin verpflichtet sei, zu viel gezahlte Miete zurückzuerstatten.

Das AG München teilte vorliegend die Auffassung des Vermieters. Nach dem Grundsatz der Privatautonomie sei es den Mietvertragsparteien möglich, alle denkbaren Berechnungsmaßstäbe als Grundlage für die Wohnfläche zu vereinbaren. Eine allgemein gültige Definition für den Begriff der Wohnfläche gebe es gerade nicht. Im zu entscheidenden Fall liege die Vereinbarung betreffend der Wohnflächenberechnung darin, dass sich die Parteien einig waren, dass die Räume im Dachgeschoss und Keller ebenfalls Wohnzwecken dienen sollen. So können nach Ansicht des Gerichts auch solche Räume bei der Wohnflächenberechnung einbezogen werden, welche aus Gründen des öffentlichen Baurechts nicht zu Wohnzwecken geeignet sind.

Fazit:

Die Vertragsfreiheit gilt unstreitig als einer der wichtigsten Bausteine der freien Marktwirtschaft. Im Rahmen eben dieser Vertragsfreiheit können Parteien eines Mietvertrags auch festlegen, welche Räume zur mietvertraglich geschuldeten Wohnfläche gehören sollen.