Keine Schriftformbedürftigkeit bei Optionsausübung

​BGH, Urteil vom 21.11.2018, Az.: XII ZR 78/17

Die Ausübung einer mietvertraglich geregelten Verlängerungsoption ist nicht schriftformbedürftig.

Die Beklagte hatte das 640qm große Gewerbeobjekt mit schriftlichem Vertrag vom 01. Februar 2006 vom damaligen Grundstückseigentümer auf zehn Jahre befristet gemietet. Der Mietvertrag enthielt eine Optionsklausel, die der Beklagten die Verlängerung des Mietverhältnisses um weitere zehn Jahre ermöglichte, sofern sie das Optionsrecht spätestens fünf Monate vor Ablauf der vereinbarten Mietzeit ausübe. Außerdem enthielt der Vertrag eine Schriftformklausel, wonach nachträgliche Änderungen und Ergänzungen dem Schriftformerfordernis unterlägen. Ab Juni 2014 wurde das Objekt von einem Zwangsverwalter verwaltet. Im August übermittelte die Beklagte diesem zur Ausübung des Optionsrechts ein Computerfax, das keine Unterschrift enthielt. Die Klägerin erstand das Objekt im Januar 2015 und kündigte das Mietverhältnis mit dem Argument, dass die Optionsausübung nicht der gesetzlichen Schriftform genügt habe.

Der BGH sprach der Beklagten Recht zu. Zum einen komme durch die Optionsausübung kein neuer Vertrag zustande, sondern es werde lediglich ein neuer Zeitabschnitt hinzugefügt, daher sei die gesetzliche Schriftform nicht einschlägig. Zum anderen ergebe sich auch nichts Gegenteiliges aus der Schriftformklausel des Mietvertrags, denn diese setze „Änderungen und Ergänzungen” voraus, welche durch die Optionsausübung jedoch gerade nicht bewirkt werden. Die Beklagte habe vielmehr mittels eines ihr eingeräumten einseitigen Gestaltungsrechts die Mietdauer verlängert. Ferner enthalte die das Optionsrecht regelnde Klausel im Mietvertrag auch keinerlei Formerfordernisse. Der Zweck eines Schriftformerfordernisses sei der Übereilungsschutz und die Beweisbarkeit der Vereinbarung. Aufgrund der Schriftformbedürftigkeit des Mietvertrags seien letztere Zwecke auch gewährleistet. Die Ausübung des Optionsrechts als einseitige Gestaltungserklärung sei dagegen von diesem auf den Vertragsschluss von Mietverträgen beschränkten Schutzzweck nicht erfasst.

Schließlich stellte der BGH heraus, dass eine Option zur Verlängerung eines Mietvertrags während der für das vermietete Grundstück bestehenden Zwangsverwaltung gegenüber dem Zwangsverwalter auszuüben ist.

Fazit:

Vermieter haben auch eine nicht schriftformkonform ausgeübte Verlängerungsoption gegen sich gelten zu lassen. Dies ist auch dann der Fall, wenn der Mietvertrag eine allgemeine Schriftformklausel enthält.