Vorverlagerte Fälligkeit der Miete benachteiligt Mieter unangemessen

KG Berlin, Urteil vom 24.05.2018, Az.: 8 U 112/16

Eine Klausel im Gewerberaummietvertrag, wonach bei vorzeitiger Beendigung des Mietverhältnisses die ausstehende Miete sofort fällig wird, ist unwirksam.

 
Die Beklagte war Mieterin einer Ladenfläche in einem Einkaufszentrum. Der Mietvertrag über die Gewerberäume zwischen den war für eine Dauer von 10 Jahren fest geschlossen und nicht ordentlich kündbar. Mit Kündigung vom 09.12.2014 kündigte die Klägerin den Mietvertrag außerordentlich, da die Beklagte mit zwei Monatsmieten in Verzug war. Trotz vorheriger Ankündigung der Räumung zum 27.02.2015, hatte die Beklagte die Ladenräume erst zum 04.03.2015 geräumt. Die Klägerin begehrte nun von der Beklagten Ersatz des Mietausfallschadens vom 01.03.2015 bis zum Ablauf der Vertragslaufzeit. Zur Fälligkeit der Miete berief sich die Klägerin auf eine Klausel im Mietvertrag, wonach die bis zum Vertragsende ausstehende Miete mit Zugang der Kündigung sofort zur Zahlung fällig wird.

 
Das Kammergericht Berlin (KG) entschied, dass der Klägerin der Schadensersatz betreffend der ausgefallenen Mieteinnahmen zwar zustünde, diese sich bezüglich der Fälligkeit aber nicht auf die Klausel im Mietvertrag stützen könne. Die Vertragsklausel widerspreche mietrechtlichen Vorschriften, wodurch der Mieter unangemessen benachteiligt werde. Jeder Schadensersatzanspruch wird nach Ansicht des KG erst mit seiner Entstehung fällig. Die der Klägerin entgangene Miete wäre bei weiterem Bestehen des Mietverhältnisses periodisch, nämlich monatlich, fällig geworden. Nichts anderes müsse auch für die Fälligkeit des Schadensersatzanspruches gelten. Insbesondere bei einer verhältnismäßig langen Vertragslaufzeit von 10 Jahren, wie im vorliegenden Fall, benachteilige eine Vorverlagerung der Fälligkeit sämtlicher geschuldeter Mietzahlungen den Mieter unangemessen. Denn im Falle einer Kündigung zu Beginn des Mietverhältnisses, würde auf einen Schlag ein unangemessen hoher Betrag sofort zur Zahlung fällig werden. Da der Vermieter von Gewerberaum grundsätzlich mit der Miete die laufenden Kosten des Mietobjekts und nicht die Investitionskosten finanziert, sei hier der Mieter gegenüber den Interessen des Vermieters schutzbedürftiger und eine Vorverlagerung der Fälligkeit unwirksam.

Fazit:

Beim Abschluss von Mietverträgen sind Klauseln zu vermeiden, die den Mieter unangemessen benachteiligen, indem die Fälligkeit von Mietzahlungen oder Schadensersatzansprüche auf einen festen Termin vorverlagert werden.

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