Kein Kostenersatz bei irrtümlicher Erneuerung am Gemeinschaftseigentum

​BGH, Urteil vom 14.06.2019, Az.: V ZR 254/17

Ein Wohnungseigentümer hat keinen Anspruch auf Kostenersatz, wenn er die Fenster seiner Wohnung in der irrigen Annahme, dass dies allein seine Aufgabe sei, erneuert hat.

 
Die Wohnanlage, in der der Kläger Mitglied der beklagten Wohnungseigentümergemeinschaft ist, besteht aus 212 Wohnungen. Der Kläger lies 2005, die aus dem Jahr 1972 stammenden Fenster seiner Wohnung durch neue Fenster im Wert von EUR 5.500 auf eigene Kosten austauschen. Wegen einer vergleichbaren Entscheidung des BGH, die 2005 jedoch nicht mehr aktuell war, gingen die Wohnungseigentümer irrtümlich davon aus, dass notwendige Instandhaltungen, sowie Erneuerungen an den eigenen Wohnungen eigenständig zu finanzieren seien.

 
Zu Unrecht, wie nun auch der BGH entschied. Laut dem BGH würde ein Erstattungsanspruch nur aus den allgemeinen Vorschriften der Geschäftsführung ohne Auftrag oder aus dem Bereicherungsrecht resultieren. Da das Wohnungseigentumsgesetz spezielle und somit vorrangige Regelungen zur Instantsetzung am Gemeinschaftseigentum enthält, können die vorgenannten Vorschriften jedoch nicht angewendet werden. Auch zwingend notwendige Maßnahmen dürfen nur nach Beschluss mit allen Wohnungseigentümern stattfinden, da über den Gestaltungsspielraum, insbesondere über den Umfang der Maßnahmen und die beauftragten Handwerker, gemeinschaftlich entschieden werden muss. Im Falle einer Minderheit wäre eine Beschlussersetzungsklage zu erheben oder eine einstweilige Verfügung in Betracht zu ziehen. Eine Ausgleichs-zahlung würde insofern dem schutzwürdigen Interesse der Gemeinschaft der Eigentümer widersprechen, als dass es zu einem Hin-&-Her Ausgleich der verschiedenen Parteien kommen könnte, was nur bedingt als ein gerechtes Ergebnis angesehen würde.

Fazit:

Im Rahmen des Gemeinschaftseigentums kommt es immer wieder zu Fehleinschätzungen über Kostentragungspflichten. Hierbei muss stets der genaue Einzelfall untersucht werden und mit der aktuellen Rechtslage verprobt werden.