Wahrung der gesetzlichen Schriftform im Mietvertrag

OLG Dresden, Beschluss vom 26.02.2019, Az.: 5 U 1894/18

Zur Wahrung der gesetzlichen Schriftform reicht es aus, wenn sich die exakte Lage des Mietgegenstands anhand des Umfangs der tatsächlichen Nutzung ergibt.

 
Vom Beklagten wurden im Jahre 2001 von der damaligen Grundstückseigentümerin Räume angemietet, die zum Betrieb einer Gaststätte dienten. Im Jahr 2011 schloss der Beklagte ebenfalls mit der damaligen Eigentümerin einen neuen Mietvertrag, in welchen die Klägerin durch Erwerb des Grundstücks im Jahr 2017 eintrat. Nach Ausübung eines Optionsrechts hatte der Mietvertrag eine Festlaufzeit bis einschließlich 30.09.2022. Die Klägerin als neue Vermieterin kündigte jedoch das Mietverhältnis mit der Begründung, dass der Mietvertrag nicht schriftformkonform geschlossen worden sei und mithin als unbefristetes Mietverhältnis gelte. Insbesondere sei der Mietgegenstand als wesentliche Vertragsbedingung nicht ausreichend konkret bezeichnet und die Baubeschreibung, auf welche Bezug genommen wird, fehle im Mietvertrag. Die Klägerin klagte folglich auf Räumung.

 
Das OLG Dresden sah dies anders und argumentierte, dass die vermieteten Flächen im Mietvertrag ausreichend bestimmt seien. Hierfür genüge es, wenn sich mögliche Zweifel an dem Umfang der Mietflächen anhand des Umfangs der tatsächlichen, bis zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses andauernden Nutzung durch die Parteien im Rahmen des vorherigen Mietvertrags, auf welches der Hauptvertrag hinweist, beseitigen lassen. Insbesondere sei der Mietgegenstand durch beigefügte Lagepläne im Zusammenhang mit der Bezeichnung im Mietvertrag klar bestimmbar. Entgegen der Ansicht der Klägerin sei eine exakte Angabe der Fläche nicht zur Identifizierung des Mietgegenstands notwendig. Die ca.-Angabe im Mietvertrag sei vielmehr ausreichend, da der Vertrag daraufhin hinweist, dass die genaue Fläche noch durch ein Aufmaß bestimmt werden wird. Das OLG Dresden macht schließlich deutlich, dass der Mietgegenstand jedenfalls unter Zugrundelegung der tatsächlichen Nutzung im Rahmen des vorausgegangen Mietvertrags ausreichend bestimmt sei.

 
Auch das Argument der Klägerin, es handle sich um einen Schriftformmangel, weil die Baubeschreibung, auf welche der Mietvertrag Bezug nimmt, fehle, hatte keinen Erfolg. Die Baubeschreibung, die regelte, welche Baumaßnahmen mieterseits durchzuführen sind, war bei Vertragsschluss vorhanden, aber inzwischen verloren gegangen. Nach Ansicht des Gerichts sei dies zur Einhaltung der Schriftform nicht relevant, da der entscheidende Zeitpunkt für die Bestimmbarkeit des Mietgegenstands der Vertragsschluss selbst sei.

Fazit:

Entscheidender Zeitpunkt für die Bestimmbarkeit des Mietgegenstands ist der Zeitpunkt des Vertragsschlusses, wogegen spätere Geschehnisse die Wahrung der Schriftform nicht mehr ohne Weiteres in Frage stellen.