Nochmal Fenster in der WEG: Zusammenspiel von Instandhaltung und Kostentragung – aber richtig

LG Berlin, Urteil vom 18.12.2018 - 55 S 86/18 WEG

Regelungen in der Gemeinschaftsordnung zur Kostentragung müssen eindeutig formuliert sein, ansonsten sind sie als bloße Verwaltungsbefugnis zu verstehen.

 
Eine Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) forderte vom beklagten Wohnungseigentümer die Erstattung der durch einen Austausch von Fenstern im Bereich des Sondereigentums des Eigentümers entstandenen Kosten. Die Gemeinschaftsordnung bestimmte nämlich, dass die Kosten der Pflege, ordnungsgemäßen Instandsetzung und Instandhaltung für die Fenster im Bereich des Sondereigentums der jeweilige Sondereigentümer zu tragen hat, während nur die Gemeinschaft berechtigt ist, den Austausch anzuordnen.

 
Zu Recht! Zwischenzeitlich geklärt ist, dass die zu einem Gebäude gehörenden Außenfenster nebst Rahmen zwingend im Gemeinschaftseigentum stehen, so dass allein die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer für die Bestimmung ihres Austausches zuständig ist, aber auch die damit verbundenen Kosten zu tragen hat (BGH, IMR 2012, 292). Eine davon abweichende Regelung ist nur wirksam, wenn die Regelung klar und eindeutig ist (BGH, IMR 2012, 292; Urteil vom 22.11.2013 - V ZR 46/13, Rz. 10, IMRRS 2014, 1736). Bei der Auslegung von abweichenden Vereinbarungen in der Gemeinschaftsordnung ist zwischen der Verwaltungsbefugnis und der Kostentragungslast zu unterscheiden. Die Kostentragungspflicht besteht danach unabhängig davon, ob und in welchem Umfang die Gemeinschaftsordnung dem einzelnen Wohnungseigentümer eine eigenständige Instandhaltungsbefugnis oder -verpflichtung auferlegt. Entsprechend ihrem Wortlaut gilt die Regelung auch für solche Instandhaltungsmaßnahmen, die nicht in die Verwaltungsbefugnis des einzelnen Wohnungseigentümers, sondern in die der Gemeinschaft fallen. Insofern war die Regelung hier – anders als in der Entscheidung des LG Köln (11.10.2018, 29 S 56/18) „Teile des gemeinschaftlichen Eigentums, die nur seinem Sondereigentum dienen oder an dem ihm das alleinige Gebrauchsrecht zusteht” eindeutig.

Fazit:

Der Fehler liegt im Detail und wiegt schwer, wenn bei der Abfassung der Gemeinschaftsordnung Fehler gemacht werden. Deshalb sollte hier mit sehr viel Bedacht gearbeitet werden.