Aktive Korrekturpflicht eines Maklers für falsche Angaben

BGH, Beschluss vom 14.03.2019, Az.: V ZR 186/18

Eine aktiv durch den Makler hervorgerufene Fehlvorstellung bedarf einer aktiven Korrektur. Das bloße Zur-Verfügung-Stellen von Informationen genügt nicht.

 
Gegenstand der Entscheidung war ein Streit über den Kauf einer Eigentumswohnung. Die beklagte Maklerin hatte die streitgegenständliche Wohnung in einem Exposé mit einer „Wohnfläche von 125 m²” beworben, und auch im Rahmen der Besichtigung die Eignung der gesamten Wohnung zu Wohnzwecken angepriesen. Tatsächlich waren jedoch nur 68,66 m² als Wohnfläche nutzbar. Die restliche Fläche war aufgrund zu geringer Deckenhöhe bauordnungsrechtlich nicht zum Wohnen zugelassen. Die Aufteilung zwischen „Wohnfläche (68,66 m²)” und „sonstiger Nutzfläche / Souterrain” war dem von der Maklerin übergebenen Grundriss sowie einer Kopie der Teilungserklärung zu entnehmen, und wurde auch im Kaufvertrag getrennt dargestellt. Eine ausdrückliche Richtigstellung, dass nur ein Teil der Fläche für Wohnzwecke nutzbar ist, erfolgte jedoch nicht.

 
Entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts stellte der BGH fest, dass die Übergabe der Grundrisszeichnungen sowie der Teilungserklärung für die Klarstellung der Fehlinformation nicht ausreichend war. Die durch aktives Tun hervorgerufene Vorstellung der Kläger über die Nutzbarkeit der gesamten Wohnung zu Wohnzwecken sei hierdurch nämlich nicht beseitigt worden. Der Verkäufer bzw. Makler, der falsche Angaben macht, genüge seinen vorvertraglichen Pflichten nicht schon dadurch, dass er den Kaufinteressenten in die Lage versetzt, die Unrichtigkeit dieser Angaben zu erkennen; er sei vielmehr verpflichtet, eine bei diesem zuvor hervorgerufene Fehlvorstellung zu korrigieren, indem er die wahren Verhältnisse von sich aus offenbart. Die Kläger hätten auf die Angaben der Maklerin über die Nutzbarkeit der gesamten Wohnung zu Wohnzwecken vertraut, und daher den Angaben im Grundriss und der Teilungserklärung keine besondere Bedeutung beigemessen. Es hätte daher eines ausdrücklichen Hinweises bedurft, dass die Wohnung nur zum Teil für Wohnzwecke geeignet ist. Auch die Tatsache, dass der Kaufvertrag eine Trennung zwischen „Wohnfläche” (68,66 m²) und „Souterrain” enthielt, entbehrt nicht die Notwendigkeit einer aktiven Korrektur im Hinblick auf die Nutzbarkeit der Wohnung zu Wohnzwecken.

Fazit:

An eine Korrektur des Maklers für eigene Falschangaben sind damit erhöhte Anforderungen zu stellen. Eine durch aktives Tun des Maklers hervorgerufene Fehlvorstellung bedarf ebenfalls einer aktiven Berichtigung. Das bloße Zur-Verfügung-Stellen von Informationen, aus denen sich die Fehlerhaftigkeit der Angaben ergibt, ist nicht ausreichend. Hierdurch wird dem Vertrauensschutz des Käufers in die Angaben des Maklers nicht hinreichend Rechnung getragen.