Pflichten des Bauträger-Verwalters bei Instandsetzungen

 BGH, Urteil vom 19.07.2019, Az.: V ZR 75/18

Bei Instandsetzungen am Eigentum einer Wohnungseigentümergemeinschaft, treffen den Verwalter, obschon er parallel Bauträger ist, besondere Pflichten.

 
Im streitgegenständlichen Fall verlangt der Kläger, welcher Mitglied einer WEG ist, vom ehemaligen Verwalter der WEG Schadensersatz. Der Beklagte war Geschäftsführer der Bauträger-GmbH, die die Häuser saniert und im Jahr 2006 in Wohnungseigentum aufgeteilt hatte, und wurde von dieser zum Verwalter der Gemeinschaft bestellt (sog. Bauträger-Verwalter). Kurz nach dem Kauf der Wohnung  stellte ein von dem Beklagten ordnungsgemäß bestellter Sachverständiger in der Wohnung des Klägers sämtliche Mängel, insbesondere Feuchtigkeitsschäden, fest und riet dringend zu weiterführenden Untersuchungen. Das Gutachten wurde in der Eigentümerversammlung im November 2011 zwar behandelt, weitere Maßnahmen wurden jedoch nicht beschlossen. Die Bauträgerin erklärte im Januar 2012 zunächst gegenüber dem Beklagten als Verwalter, wiederum vertreten durch den Beklagten selbst, dass sie die Mängel beheben werde und bestätigte die Mängelbeseitigung sodann im November 2012. Da in der Wohnung des Klägers weiterhin Feuchtigkeit auftrat, beauftragte der Kläger im Jahr 2014 einen weiteren Sachverständigen, der die Wohnung für unbewohnbar erklärte und umfassende Sanierungsmaßnahmen für erforderlich hielt. Das Gut-achten wurde ebenfalls in der darauffolgenden Eigentümerversammlung besprochen.

 
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat nun entschieden, dass der Bauträger-Verwalter gegen die ihn obliegenden Pflichten verstoßen hat. Eine erste Pflichtverletzung sah der BGH darin, dass der Verwalter nach Vorlage des Gutachtens im November 2011 nicht auf eine Beschlussfassung über die weitergehende Erforschung der Ursachen für die Mängel am Gemeinschaftseigentum hingewirkt habe. Die Entscheidungskompetenz dahingehend, welche Maßnahmen im Einzelnen ergriffen werden, liege zwar vorrangig bei den Wohnungseigentümern. Allerdings sei er dazu verpflichtet, den Zustand des Gemeinschaftseigentums zu kontrollieren, die Wohnungseigentümer über mögliche Handlungsoptionen ausreichend zu unterrichten und sie in die Lage zu versetzen, einen sachgerechten Beschluss über das weitergehende Vorgehen zu fassen. Ebenso habe er auf mögliche Gewährleistungsansprüche und eine drohende Verjährung dieser Ansprüche hinzuweisen. Dies gilt laut BGH auch dann, wenn der WEG-Verwalter zugleich Geschäftsführer des Bauträgers ist, denn selbst ein durch diese Doppelfunktion drohender Interessenkonflikt dürfe nicht zu Lasten der WEG gehen.

  
Die Zweite Pflichtverletzung des WEG-Verwalters bestand in der unterlassenen Überwachung der Instandsetzungsarbeiten. Er habe diese wie ein Bauherr zu überwachen und zu prüfen, ob die beauftragten Sanierungsarbeiten tatsächlich erbracht worden sind. Ist für ihn erkennbar, dass dies nicht der Fall ist, müsse er die WEG darüber informieren und veranlassen, dass die erforderlichen Maßnahmen vollständig durchgeführt werden. Es genüge nicht, dass der Verwalter – wie vorliegend – eine Erklärung des Bauträgers, den Mangel beseitigt zu haben, lediglich zur Kenntnis zu nimmt und an die Wohnungseigentümer weiterleitet. Zumal er aufgrund noch auftretender Feuchtigkeit in der Wohnung und daher ungeklärter Schadensursache Anlass gehabt habe, an der vollständigen Mangelbeseitigung zu zweifeln.

Fazit:

Der Verwalter und insbesondere auch ein Bauträger-Verwalter ist verpflichtet, den Wohnungseigentümern bei Mängeln und Schäden am Gemeinschaftseigentum Handlungsoptionen für Instandsetzungen aufzuzeigen sowie auf Gewährleistungs-ansprüche und deren Verjährung hinzuweisen. Ferner hat er Mangelbeseitigungsmaßnahmen der Bauträgerin zu kontrollieren. Er muss seinen Pflichten als Verwalter der WEG jederzeit objektiv und nach besten Wissen und Gewissen nachkommen.