Schriftformmangel bei Unterzeichnung eines Mietvertrages durch nur einen Gesellschafter einer GbR-Gesellschaft

​OLG Hamburg, Urteil vom 20.12.2018, Az.: 4 U 60/18

Ein gewerblicher Mietvertrag, den nur einer von mehreren GbR-Gesellschaftern unterzeichnet, ist u.U. ordentlich kündbar, da ein Schriftformmangel vorliegt. Dies sogar, wenn der Schriftformmangel durch die kündigende Partei selbst herbeigeführt wurde.

 
Eine aus zwei Personen bestehende Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) verlängerte mehrfach einen mit den Vermietern bestehenden Mietvertrag über Büroräume. Bei der letzten Verlängerung unterzeichnete nur einer der beiden Gesellschafter, ohne durch Vertretungszusatz auf die Vertretung der GbR hinzuweisen. Im Jahre 2017 erfolgte dann die Kündigung des Mietvertrages durch die GbR. Diese wies im Rahmen der Kündigung die Vermieter auf den Formmangel hin und stützte sich auch hierauf.

 
Das OLG Hamburg bestätigte die Entscheidung des LG Hamburg, dass das Mietverhältnis durch die Kündigung wirksam beendet wurde. Bei einer GbR müssten alle Gesellschafter unterzeichnen, solange kein Vertretungszusatz angebracht oder kein Firmenstempel benutzt wurde. Es muss deutlich gemacht werden, dass der Unterzeichnende in Vertretung handelte. Dies lässt sich nicht schon daraus schließen, dass in der streitgegenständlichen Vereinbarung sowohl im Rubrum als auch in der Unterschriftszeile die GbR aufgeführt sei. Vielmehr hätte dies durch einen geeigneten Vertretungszusatz bei der Unterschrift eindeutig kenntlich gemacht werden müssen.

 
Die Berufung auf diesen Mangel sei auch nicht treuwidrig, obwohl dieser schuldhaft von der GbR verursacht worden ist. Die Treuwidrigkeit und somit der Ausschluss der Berufung auf den Formmangel ist nur bei Arglist der Fall, wofür es hier jedoch keinerlei Anzeichen gab. Mit dieser Entscheidung folgt das OLG Hamburg der gängigen Meinung.

Fazit:

Schriftformmängel sind in nahezu jeder (immobilienbezogenen) Transaktion auf die eine oder andere Weise von maßgeblicher Bedeutung. Die Einfallstore für Schriftformverstöße sind schier endlos, was sich auch an der Fülle der hierzu ergehenden Entscheidungen wiederspiegelt.