Mieterhöhung gilt bei Zustimmung des Mieters

BGH, Urteil vom 11. Dezember 2019, Az.: VIII ZR 234/18

Durch die Zustimmung des Mieters zum Mieterhöhungsverlangen kommt eine Vereinbarung über die Mieterhöhung zustande. Dies gilt unabhängig davon, ob das Erhöhungsverlangen formell wirksam war.
Im vorliegenden Fall begehrte der Mieter einer Wohnung vom Vermieter Rückzahlung von Teilen der monatlichen Miete im Zeitraum von 2011 bis 2013. Der Vermieter stellte im Jahr 2011 und 2013 Mieterhöhungsverlangen ausgehend von einer Wohnfläche von 113 qm und blieb dabei jeweils unter der ortsüblichen Vergleichsmiete. Im Jahr 2011 hatte der Mieter dem Erhöhungsverlangen zugestimmt und anschließend die erhöhte Miete gezahlt. 2013 kamen dem Mieter erstmals Zweifel an der Größe der Wohnfläche, die er selbst nur mit knapp 100 qm ermittelte. Er machte sodann geltend, dass er der 2011 begehrten Erhöhung der Miete nicht in dieser Höhe zugestimmt hätte, wenn er die tatsächliche Wohnfläche damals gekannt hätte.

 
Der BGH entschied, dass der Mieter keine Miete zurückverlangen kann. Eine Zustimmung zum Mieterhöhungsverlangen sei immer eine vertragliche Vereinbarung der Mietparteien über die neue Miethöhe, gleichgültig, ob das Verlangen des Vermieters formell und inhaltlich wirksam war. Die Parteien hätten sich mithin wirksam auf eine Erhöhung der Miete geeinigt. Auf einen Anspruch des Vermieters auf Zustimmung zur begehrten Mieterhöhung käme es gerade nicht an. Auch rechtfertige, so weiter der BGH, die fälschlicherweise zugrunde gelegte Wohnungsgröße keine Anpassung der Mieterhöhungsvereinbarung zu Gunsten des Mieters. Die Wohnfläche und der Quadratmeterpreis seien lediglich der Grund für die vom Vermieter angestrebte Erhöhung der Miete und der vom Mieter akzeptierten Vertragsanpassung und seien mithin nicht Vertragsinhalt geworden. Nichts anderes ergibt sich aufgrund des beiderseitigen Irrtums der Parteien über die Wohnungsgröße.

 
Nach Ansicht des BGH führe der beidseitige Kalkulationsirrtum vorliegend nicht zu einem Anspruch auf Vertragsanpassung, da dem Mieter das Festhalten an der Mieterhöhungsvereinbarung selbst nach Abwägung sämtlicher Umstände zumutbar sei. Die Fehlberechnung der Wohnfläche habe sich im entschiedenen Fall nicht zu Lasten des Mieters ausgewirkt, da der Vermieter selbst unter Berücksichtigung der tatsächlichen Fläche der Wohnung die Zustimmung zum Erhöhungsverlangen hätte verlangen können. Denn selbst dann entspreche die Mieterhöhung noch der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Fazit:

Zu beachten ist, dass ein Vertragsanpassungsanspruch des Mieters und folglich ein Rückforderungsanspruch durchaus möglich sind, sofern die Miete aufgrund einer fehlerhaften Flächenangabe oberhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Allein aus diesem Grund empfiehlt es sich grundlegend immer, die Wohnfläche im Zweifelsfall zunächst durch einen Fachmann bestimmen zu lassen.