„Fläche” bedarf bei Betriebskostenabrechnung keiner Erläuterung

​BGH, Urteil vom 29. Januar 2020, Az.: VIII ZR 244/18

In einer Betriebskostenabrechnung nach Fläche bedarf es trotz des Ansatzes unterschiedlicher Gesamtflächen keiner Erläuterung des Abrechnungsmaßstabs.

Der Kläger ist Vermieter einer Wohnung und verlangt die Nachzahlung von Betriebskosten. Die Wohnung befindet sich in einer großen Anlage, die aus mehreren Wohn- bzw. Gewerbegebäuden besteht. In der vom Mieter bestrittenen Betriebskostenabrechnung waren die Betriebskosten nach der Fläche angesetzt. Hierbei wurden Wohn- und Gewerbeflächen getrennt abgerechnet. Den einzelnen Positionen lagen jedoch wiederum unterschiedliche Gesamtflächen zugrunde. Einige wurden nämlich gemäß der Fläche der gesamten Anlage verteilt, andere Positionen dagegen wurden anhand kleinerer Abrechnungsflächen wie z.B. nach einzelnen Gebäuden gebildet. Eine Erörterung aus welchen Gebäudeteilen oder Hauseingängen und sonstigen Flächen sich die jeweiligen Gesamtflächen zusammensetzen, enthielten die Abrechnungen nicht.

Der BGH entschied, dass die Betriebskostenabrechnungen hier nicht formell unwirksam seien. Die Betriebskostenabrechnung genügt nämlich schon dann den formellen Anforderungen, wenn sie eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthält. Es bedarf somit folgender Mindestangaben:
- Zusammenstellung der Gesamtkosten
- Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel
- Berechnung des Anteils des Mieters
- Abzug der geleisteten Vorauszahlungen.

Eine Erläuterung des angewandten Verteilungsmaßstabs bzw. Umlageschlüssels ist nur dann geboten, wenn dies zum Verständnis erforderlich ist.

Diese Anforderungen seien im vorliegenden Fall erfüllt und es bedurfte hier keiner weiteren Erläuterung des Umlageschlüssels. Der Verteilungsmaßstab „Fläche” sei schon aus sich heraus verständlich und bedarf keiner näheren Erläuterung. Die unterschiedlichen Gesamtflächen, die zugrunde gelegt wurden, führen zu keiner anderen Wertung. Auf formeller Ebene genüge die jeweilige Angabe der Gesamtfläche, die der nach dem Flächenmaßstab abgerechneten Betriebskostenposition zugrunde gelegt wurde. Weitere Angaben dazu, aus welchen einzelnen Flächen- bzw. Gebäudeteilen sich die zugrunde gelegte Wirtschaftseinheit zusammensetzt, bedarf es nicht. Die Mindestanforderungen an eine Betriebskostenabrechnung, deren Verletzung die Abrechnung formell unwirksam macht, erfordern eben keine solchen Angaben. Unklarheiten bezüglich der betroffenen Gebäude- bzw. Flächenteile führen nicht zur formellen Unwirksamkeit, sondern sind eine inhaltliche Frage.

Fazit:

Wieder eine neue Entscheidung zum Thema Betriebskostenabrechnung. Vermieter bzw. ihre Verwalter sollten bei der Erstellung der Betriebskostenabrechnung verstärkt auf die Einhaltung der Mindestanforderungen achten, um die formelle Wirksamkeit zu gewährleisten. Die Angabe der Zusammensetzung der angesetzten Gesamtfläche ist hierfür – zumindest bezüglich der formellen Wirksamkeit – jedoch nicht notwendig.