Mal wieder der Begriff der Betriebskosten

​BGH, Urteil vom 8. April 2020, Az.: XII ZR 120/18

Die Vereinbarung zu den Betriebskosten muss bestimmt bzw. bestimmbar sein. Bei individualvertraglichen Vereinbarungen gilt hier ein anderer Maßstab als bei Vereinbarungen in allgemeinen Geschäftsbedingungen.

 
Die Parteien stritten darüber, ob von der vertraglichen Vereinbarung, dass der Mieter „(…) sämtliche Betriebskosten, insbesondere Kosten der Ent- und Bewässerung sowie der Heizungskosten.” zu tragen hatte, auch die Kosten der Grundsteuer erfasst waren. Das Ausgangsgericht hatte das noch bejaht, das Berufungsgericht unter Hinweis auf die Rechtsprechung des BGH vom 2. Mai 2012, Az.: XII ZR 88/10 allerdings verneint.

 
Der BGH präzisiert nun seine Rechtsprechung und unterscheidet zwischen individualvertraglich vereinbarten Mietverträgen (oder Klauseln) und Vereinbarungen in allgemeinen Geschäftsbedingungen und hält ausdrücklich nicht mehr an der Entscheidung vom 2. Mai 2012 fest (Rn. 14) fest. Liegt – was im streitigen Fall nicht problematisiert wurde – eine Individualvereinbarung vor, unterliegt diese den normalen Auslegungsregelungen. Das Gericht hat dann den vermutlichen Willen der Vertragsparteien zu erforschen. Dabei kann unterstellt werden, dass die Vertragsparteien unter „sämtlichen Betriebskosten” mindestens die Betriebskosten der Aufzählung in § 2 der BetrKV verstanden haben. Im Ergebnis muss der Mieter hier die Grundsteuer zahlen. Dabei kann für die Bestimmung des Begriffs auf die gesetzliche Definition zurückgegriffen werden.

 
Anders wäre das bei Vereinbarung im Rahmen von allgemeinen Geschäftsbedingungen (das ist der Regelfall) zu betrachten. Hier ist nicht der Parteienwille zu erforschen, sondern es ist hier eine objektive, vom Willen der Vertragspartner gelöste Auslegung geboten. Ob das zu anderen Ergebnissen führen könnte, hatte der BGH hier nicht zu entscheiden und blieb daher offen.

Fazit:

Noch deutlicher als bisher muss darauf hingewiesen werden, dass die meisten Probleme im Umgang mit den Mietern hausgemacht sind. Unverständliche oder lückenhafte Vereinbarungen können erhebliche monetäre Auswirkungen haben. Das lässt sich insbesondere durch eine sorgsame Vertragsgestaltung leicht vermeiden.