Umsetzung eines Brandschutzkonzeptes ist Instandhaltung

Die Umsetzung eines Brandschutzkonzeptes zur Wiederherstellung des Brandschutzes stellt eine Instandhaltung nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) dar. Da die Umsetzung des Brandschutz­konzeptes dem Schutz des gesamten Gemeinschaftseigentums dient, ist eine einheitliche Betrachtung vorzunehmen.
 
Die Parteien des Rechtsstreits bilden eine Wohnungseigentümergemeinschaft. Die WEG-Anlage besteht aus einem Hochhaus, das vorwiegend zum Wohnen genutzt wird. Daneben gibt es einen mit dem Hochhaus verbundenen, flacheren, größeren Gebäudeteil, der von der Klägerin und einer Beklagten genutzt wird und neben Gemeinschaftsflächen im Wesentlichen aus zwei Miteigentumsanteilen besteht. Die Klägerin ist die Eigentümerin eines dieser Miteigentumsanteile. Im Jahr 2008 änderten die Miteigentümer die Gemeinschafts­ordnung dahingehend, dass hinsichtlich der Instandhaltung und Instandsetzung die beiden Gebäudeteile zu trennen sind und dass Maßnahmen der Instandhaltung oder -setzung uneingeschränkt den jeweiligen Eigentümern der Einheiten im jeweiligen Gebäudereich obliegen. Hinsichtlich des gemeinschaftlichen Eigentums bleibt es bei einer Kostenverteilung entsprechend den Miteigentumsanteilen. Die WEG ließ für die gesamte WEG-Anlage im Jahr 2015 ein Brandschutzkonzept für das Gemeinschaftseigentum, also das Hochhaus einschließlich Keller mit Tiefgarage, der Büro- und Schulungsbereich im Erdgeschoss bis zum 3. Obergeschoss sowie das Restaurant mit Neben- und Lagerräumen erstellen.
 
Das LG Bremen entschied und bestätigte damit den Beschluss der Vorinstanz, dass es sich bei den streitgegenständlichen Maßnahmen (Umsetzung des Brandschutzkonzeptes zur Wiederherstellung des Brandschutzes) um eine Maßnahme der Instandhaltung/Instandsetzung handelt, und dies dem Schutz des gesamten Gemeinschaftseigentums dient. Die von der Klägerin vorgebrachte Regelung der Gemeinschafts­ordnung finde im vorliegenden Fall keine Anwendung, da sich das Brandschutzkonzept insgesamt auf die WEG-Anlage beziehe und nicht isoliert lediglich ein Gebäudebereich betroffen sei. Grundsätzlich sei es möglich, so das LG Bremen weiter, im Rahmen der Gemeinschaftsordnung eine abweichende Regelung zum gesetzlichen Verteilerschlüssel vorzunehmen. Der individuelle Verteilerschlüssel müsse in diesem Fall allerdings klar und eindeutig formuliert sein. Verbleiben Zweifel am Regelungsinhalt, sei der gesetzliche Verteilungsschlüssel (Verteilung nach Miteigentumsanteilen) anzuwenden. Vorliegend bestehen nach Ansicht des LG Bremen erhebliche Bedenken, ob eine individuelle Verteilung und die beabsichtigte Bildung von Untergemeinschaft überhaupt wirksam umgesetzt wurden.
 
Im Ergebnis könne dies allerdings dahinstehen, da im streitgegenständlichen Fall nicht abgrenzbare Gebäudeteile betroffen seien. Vielmehr umfasse die Wiederherstellung des Brandschutzes sämtliche Gebäudeteile der WEG-Anlage und diene dem Schutz des gesamten Gemeinschaftseigentums.
 

Fazit:

Der Beschluss zeigt, dass Regelungen in der Gemeinschaftsordnung hinsichtlich des Verteilerschlüssels eindeutig und klar formuliert sein müssen. Im Zweifel greift die gesetzliche Regelung und der Verteilerschlüssel entsprechend Miteigentumsanteilen kommt zum Tragen.