Zum Besichtigungsrecht des Vermieters zwecks Mangelbeseitigung

​AG Hamburg, Urteil vom 2. September 2020, Az.: 49 C 173/20

Vermieter dürfen ein Mietobjekt nach abgeschlossenen Mangelbeseitigungsarbeiten besichtigen, dabei Fotos anfertigen und fachkundige Dritte hinzuziehen.

Die Beklagten hatten von dem Kläger eine Wohnung gemietet. Nach Vermietung rügten die Mieter einen Mangel an Fenstern und Lüfter im Bad der Wohnung. Die beklagten Mieter reparierten den Lüfter selbst und der Vermieter ließ die Fenster reparieren. Die Kosten für die Reparatur des Lüfters stellten die Mieter dem Vermieter in Rechnung. Daraufhin verlangte dieser Zutritt zur Wohnung mitsamt einem Architekten, um den Erfolg der Reparaturmaßnahmen zu prüfen. Die Mieter verweigerten den Zutritt. Daraufhin klagte der Vermieter auf Zutritt zur Wohnung.

Das Amtsgericht gab der Klage nun statt und nahm diese zum Anlass, das Besichtigungsrecht des Vermieters zu konturieren. Der Vermieter habe nach dem Mietrecht einen Anspruch auf Besichtigung eines gemeldeten Mangels. Dies umfasse auch das Recht, die aufgrund des Mangels vorgenommenen Arbeiten nach deren Abschluss abzunehmen. Dies gelte auch, wenn der Mieter die Arbeiten selbst ausführt und die Kosten dann dem Vermieter in Rechnung stellt. Der Vermieter müsse auch in diesem Fall seiner Instandsetzungsverpflichtung nachkommen können, indem er die vorgenommenen Arbeiten abnehmen. Mithin müsse der Mieter auch eine solche Besichtigung dulden. Eine bereits erfolgte Besichtigung zur Prüfung der angezeigten Mängel schließe eine weitere Besichtigung nicht aus.

Das Besichtigungsrecht umfasse auch das Recht, einen fachkundigen Dritten mitzunehmen, wenn der Vermieter selbst nicht die entsprechende Fachkunde besitzt. Im Fall war dies ein Architekt. Die Besichtigung sei daher auch nicht treuwidrig, weil eine vorher angekündigte Besichtigung unter Hinweis darauf, dass die Mieter einen fachkundigen Dritten nicht in die Wohnung lassen wollten, nicht stattfand.

Das Amtsgericht stellte außerdem fest, dass der klagende Vermieter berechtigt ist, Fotos anzufertigen, um einen veränderter Zustand zu dokumentieren und eine Risikoabschätzung für die Zukunft vorzunehmen, welche vor Ort nicht so einfach getroffen werden kann. Es sei bei der Anfertigung allerdings darauf zu achten, dass keine Personen fotografiert werden. Das Gericht stellte außerdem fest, dass eine Vorankündigung – vorliegend von 7 Tagen – erfolgen muss und in welcher Zeit – werktags zwischen 9-17 Uhr – die Besichtigung zu erfolgen hat.

Fazit:

Mit der Pflicht, angezeigte Mängel zu beseitigen, geht spiegelbildlich das Recht des Vermieters einher, die entsprechenden Beseitigungsmaßnahmen vor- und nachzubereiten. Hierzu kann oftmals eine Besichtigung notwendig sein. Die Entscheidung zeigt ausführlich, welche Rechte der Vermieter im Rahmen einer solchen Besichtigung hat, um effektiv Mängeln abhelfen zu können. Dass diese Rechte auch zugebilligt werden, wenn der Mangel durch den Mieter selbst beseitigt wird, ist folgerichtig, da sonst im Nachgang das Risiko von Folgemängeln/Schäden am Eigentum des Vermieters besteht und dieses entsprechend abgeschätzt und dokumentiert werden muss.