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Mietminderung bei Flächenabweichung unter 10%

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BGH Urteil vom 25. November 2020, Az.: XII ZR 40/19


Mietminderung bei negativer Flächenabweichung von unter 10% ist möglich, wenn eine konkrete, erhebliche Gebrauchsbeeinträchtigung bewiesen werden kann.
 
Die Klägerin mietete im Juni 2015 von der Beklagten Räumlichkeiten zum Betrieb einer Ballettschule. Als Gesamtfläche wurden ca. 300 m² vereinbart und die Miete betrug monatlich EUR 4.900. Die vermieteten Flächen wurden auf einem Grundriss in einer Anlage des Mietvertrags ausgewiesen. Die Vermieterin teilte der Klägerin im August 2016 mit, dass nach erfolgten Umbauarbeiten die vermietete Fläche um nunmehr 10 m² kleiner sei, sowie dass versehentlich der Flur, der den einzigen Zugang zum Nachbarhaus darstellt, dem Mietvertrag hinzugerechnet worden sei. Damit einherging die Bitte der Vermieterin an die Klägerin, einen Nachtrag mit aktualisierten Grundrissplan zu unterzeichnen, was die Klägerin verweigerte. Die Klägerin begehrt nun die Feststellung, dass sie berechtigt ist, die monatliche Miete um 10% zu mindern. 
 
Zu Unrecht wie der BGH meint und wies die eingelegte Revision der Klägerin zurück. Hinsichtlich des Flures stellte der BGH, wie schon das Berufungsgericht, keinen Mangel fest, da die Klägerin zwar geltend macht, dass ihr die Alleinnutzung an der Fläche zusteht, der Mietvertrag aber kein solches Alleinnutzungsrecht enthielt. Außerdem war für die Klägerin bereits aus dem Grundrissplan erkennbar, dass der Flur auch als Zugang für das Nachbarobjekt dient und daher die Fläche nur zur Mitbenutzung zur Verfügung steht. In Bezug auf die Abweichung liegt ein Sachmangel so gesehen vor, dass infolge der Umbauarbeiten durch die Vermieterin, der Übungsraum nunmehr um 10 m² kleiner ist als ursprünglich vereinbart. Somit entspricht es nicht mehr der vertraglich vereinbarten Soll-Beschaffenheit. Daraus alleine ergibt sich aber noch nicht das Recht der Klägerin zur Mietminderung. Ein Minderung kann nämlich nur dann erfolgen, wenn auch die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch beeinträchtigt ist. Diese Gebrauchsbeeinträchtigung darf dabei nicht unerheblich sein. Bei einem abweichenden Flächenmaß wird die Tauglichkeit der Mietsache bereits dann erheblich gemindert, wenn eine Abweichung von mehr als 10% von der vereinbarten Größe vorliegt. Dies hat allerdings nicht zur Folge, dass bei einer Abweichung unter 10% keine erhebliche Beeinträchtigung der Tauglichkeit vorliegen kann, sondern lediglich, dass der Mieter dann darlegen und beweisen muss, dass eine erhebliche Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit vorliegt. In diesem Fall hatte der Kläger die Anforderungen an seine Darlegungslast aber nicht ausreichend erfüllt, da die Klägerin lediglich behauptete, dass sie auf den fehlenden 10 m² vier zusätzliche Schüler hätte unterrichten können und weitere Einnahmen generieren hätte können. Daraus ergab sich aber nicht, inwieweit die Klägerin durch die verringerte Fläche konkret in dem Gebrauch der Fläche beeinträchtigt wurde. Auch auf Hinweis in der Berufung hatte die Klägerin keine weiteren Tatsachen vorgetragen, die ihr Begehr stützen würde. 

Fazit: 

Auch eine Flächenabweichung unterhalb von 10% kann eine Mietminderung tragen. Erforderlich ist dafür, dass eine erhebliche Gebrauchsbeeinträchtigung vorliegt. Dabei ist aber die Darlegungs- und Beweislast des Mieters zu berücksichtigen, für welche es nicht ausreicht, lediglich abstrakte Behauptungen aufzustellen, sondern konkrete Tatsachen dargelegt werden müssen.


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