Herausgabe der Mietwohnung erst während des Räumungsstreits nicht pflichtwidrig

AG Bremen, Urteil vom 8. Januar 2021, Az.: 9 C 97/20

Akzeptiert ein Mieter eine Eigenbedarfskündig nicht und gibt während dem Räumungsstreit die Wohnung heraus, handelt er nicht ohne Weiteres pflichtwidrig. Er schuldet dem Vermieter auch keinen Schadensersatz, wenn dieser aufgrund der späten Herausgabe der Wohnung einen vor der Eigenbedarfskündigung abgeschlossenen Mietvertrag erst später kündigt als vorher geplant.

 
Die Kläger schlossen am 15. Juli 2015 einen Mietvertrag mit dem Beklagten über dessen Eigentumswohnung. Am 27. Juni 2017 erklärte der Beklagte den Klägern gegenüber die Kündigung des Mietverhältnisses wegen Eigenbedarfs. Die Kläger akzeptierten die Kündigung nicht und ließen es auf einen Räumungsrechtsstreit ankommen. Dieser wurde am 26. September 2017 eingeleitet. Noch vor dem Termin zur Hauptverhandlung zogen die Kläger am 27. Februar 2018 aus. Dies wurde dem Beklagten mit Schriftsatz vom 29. Januar 2018 mitgeteilt. Die Kläger klagten nun die Rückzahlung der Mietkaution ein. Der Beklagte lehnt dies mit der Begründung ab, ihm stünde ein aufrechenbarer Gegenanspruch zu. Dieser ergebe sich daraus, dass die Kläger seine berechtigte Eigenbedarfskündigung nicht akzeptierten und er deswegen seinen eigenen Mietvertrag im Hinblick auf die dreimonatige Kündigungsfrist nicht rechtzeitig beenden konnte. Eine Kündigung sei ihm erst nach der Mitteilung der Kläger über deren Auszug am 29. Januar 2018 möglich gewesen.

 
Das Amtsgericht Bremen gab der Klage nun vollumfänglich statt. Zum einen ist es der Meinung, dass der Sicherungszweck der Kautionsabrede nach mehr als sechs Monaten nach Beendigung des Mietverhältnisses entfallen ist. Zum anderen sei die Forderung nicht nach § 389 BGB erloschen, weil dem Beklagten keine Schadensersatzansprüche zustehen. Letzteres ergebe sich mangels Darlegung und Beweis der Tatsache der rechtwirksamen Beendigung des Mietvertrags durch die am 27. Juni 2017 ausgesprochene Kündigung.

 
Verbleibt der Mieter nach einer rechtswirksamen Kündigung in der Wohnung, steht dem Vermieter ein Anspruch auf Nutzungsausfallentschädigung nach § 546a I BGB zu. Für die Geltendmachung eines weiteren Schadens nach § 546a II BGB ist eine schuldhafte Pflichtverletzung des Mieters notwendig. Weiter folgt aus dem Gesetz, dass ein Schadensersatzanspruch nur bei Verschulden des Mieters in Betracht kommt. Ein solches liegt hier bei den Klägern nach Ansicht des Gerichts jedoch nicht vor. Es sei gerade nicht positiv festgestellt worden, dass die Eigenbedarfskündigung des Beklagten rechtmäßig war. Gemäß § 574 BGB waren die Kläger berechtigt, der Kündigung zu widersprechen. Aufgrund der vorliegenden Umstände musste es sich den Klägern nicht aufdrängen, dass die Kündigung rechtmäßig war. Im späteren Rechtsstreit über die Räumung der Wohnung hätte sich auch die Unwirksamkeit der Kündigung herausstellen können. Das Recht der Kläger diesen Rechtstreit durch Herbeiführung eines erledigenden Ereignisses zu beenden war aus keinem Gesichtspunkt eingeschränkt. Im Übrigen wäre die dreimonatige Kündigungsfrist auch beim Abwarten auf die Rechtskraft des Räumungsurteil einzuhalten gewesen. Insoweit liegt auch kein durch den Auszug der Mieter verursachter Schaden vor. Einen Schaden stelle die Mietzinszahlungsverpflichtung des Beklagten allenfalls dar, wenn dieser seine Wohnung gleichzeitig mit Ausspruch der Eigenbedarfskündigung gekündigt hätte.

Fazit:

Ein Schadensersatz des Vermieters gegen den Mieter, wenn dieser nach einer Kündigung nicht auszieht ist nicht grundsätzlich ausgeschlossen. Es muss aber die Wirksamkeit der Kündigung dargelegt und bewiesen werden. Gerade bei einer Eigenbedarfskündigung mag dies schwer sein. Angesichts der Folgen, die sie für den Mieter bedeutet, ist dies aber auch unerlässlich.