Zurückbehaltungsrecht bei geringfügigem, behebbarem Mangel

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veröffentlicht am  12.04.2022 | Lesedauer ca. 2 Minuten

 

BGH, Urteil vom 19. November 2021 Az.: V ZR 104/20

Dem Käufer eines Grundstückes steht bei behebbarem Mangel selbst dann ein Zurückbehaltungsrecht zu, wenn dieser Mangel geringfügig ist.


Die Parteien schlossen im Jahr 2011 einen Kaufvertrag über ein Grundstück zu einem Preis von EUR 160.000. EUR 40.000 des Kaufpreises zahlte der beklagte Käufer in bar. Der restliche Kaufpreis wurde auf das Anderkonto des Urkundsnotars eingezahlt. Voraussetzung für die Auszahlung dieses Betrags an den Kläger war u.a. die Löschung der im Grundbuch eingetragenen Belastungen, die durch den Beklagten nach dem Kaufvertrag nicht zu übernehmen waren. Der Kläger, der seinerseits das Grundstück im Jahre 2010 gekauft hatte und noch nicht als Eigentümer im Grundbuch eingetragen war, trat der Beklagten die zu seinen Gunsten eingetragene Auflassungsvormerkung ab. Danach wurden in Abt. II Dienstbarkeiten in Form eines Geh- und Fahrrechts sowie ein Mitbenutzungsrechts an Parkplätzen zugunsten des jeweiligen Eigentümers eines Nachbargrundstückes eingetragen, die der Kläger als zukünftiger Eigentümer vor dem Weiterverkauf an den Beklagten bestellt hatte. Diese neu eingetragenen Dienstbarkeiten wurden nicht gelöscht. Der Kläger verlangt von dem Beklagten die Freigabe des Restkaufpreises von EUR 120.000. Das Landgericht hat den Beklagten zur Freigabe von EUR 86.000 verurteilt und die Klage im Übrigen abgewiesen. Gegen das Urteil wurde von dem Beklagten Berufung eingelegt, welche zurückgewiesen wurde. Nach dem Berufungsgericht könne unter Berücksichtigung von Treu und Glauben sowie der Geringfügigkeit der Pflichtverletzung des Verkäufers – die nicht erfolgte Löschung der eingetragenen Belastungen – nur ein Teilbetrag des Kaufpreises nach § 320 BGB zurückbehalten werden.


Dies hielt der rechtlichen Nachprüfung des BGH nicht stand. Im Ausgangspunkt kommt ein Freigabeanspruch des Klägers in Betracht. Eine Verpflichtung zu uneingeschränkter Freigabe besteht allerdings nicht, wenn die Voraussetzungen der Einrede des nicht erfüllten Vertrags gem. § 320 BGB vorliegen, wonach die Kaufpreiszahlung nur Zug um Zug gegen Erbringung der geschuldeten Leistung erfolgen muss. Die im Grundbuch eingetragenen Belastungen stellen einen Rechtsmangel dar, womit der Verkäufer (Kläger) seine Pflicht zur mangelfreien Leistung nicht erfüllt hat. Dies begründet ein Zurückbehaltungsrecht. Unerheblich sei dabei, dass die Eintragung der Grunddienstbarkeiten nach Gefahrübergang erfolgte, da es bei Rechtsmängeln (anders als bei Sachmängeln) maßgeblich auf den Zeitpunkt des Eigentumserwerbs ankomme.

 
Die Beschränkung der Einrede lediglich auf einen Teil des Kaufpreises ist rechtsfehlerhaft. Die Vorschrift verfolgt den doppelten Zweck, dem Gläubiger sowohl den Anspruch auf die Gegenleistung zu sichern als auch Druck auf den Schuldner auszuüben, um ihn zu vertragsmäßiger Leistung anzuhalten. In welchem Umfang die Gegenleistung noch aussteht, ist dabei unerheblich, sofern Treu und Glauben und insb. die Geringfügigkeit der Pflichtverletzung keine Ausnahme erfordern. Weist die Kaufsache einen behebbaren Mangel auf, ist der Käufer daher grundsätzlich selbst dann berechtigt, die Zahlung des Kaufpreises insgesamt zu verweigern, wenn es sich um einen geringfügigen Mangel handelt. Das Berufungsgericht hingegen ist im Gegenteil davon ausgegangen, der Käufer müsse Umstände beweisen, die den Mangel als erheblich erscheinen lassen, so dass es ausnahmsweise gerechtfertigt erscheine, den gesamten Kaufpreis zurückzuhalten. Überdies ist die Pflichtverletzung nicht als geringfügig anzusehen, da die Wertminderung bezogen auf den fiktiven Wert des mangelfreien Grundstücks von EUR 188.000 rund 9 % beträgt und damit deutlich über dem liegt, was bei vergleichbaren Fragestellungen noch als geringfügig angesehen wird. Ferner müsse der Beklagte als Käufer die Löschung auch unter Verweis auf die Vormerkungswidrigkeit der Belastungen nicht selbst durchsetzen, da der gesicherte Anspruch auf lastenfreie Eigentumsübertragung unverändert bestünde.

 

Fazit:

Mängel durch Belastungen des Grundstücks sind nicht als geringfügig einzustufen und begründen daher grundsätzlich ein Zurückbehaltungsrecht in Höhe des gesamten Kaufpreises.


 

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