Umlage von Kosten für „Vor-Ort-Betreuung“ nur bei exakter Beschreibung

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veröffentlicht am  21.06.2022 | Lesedauer ca. 2 Minuten

 

OLG Brandenburg, Urteil vom 5. April 2022 – 3 U 144/20

Kosten einer Vor-Ort-Objektbetreuung in einem Einkaufszentrum müssen für den Mieter nachvollziehbar und möglichst exakt dargestellt werden.

 
Die Parteien des Rechtsstreits sind Mietvertragsparteien einer Gewerbemietfläche in einem Einkaufszentrum. Der Kläger ist Einzelhändler und Mieter einer Ladenfläche von rund 2.300 qm in diesem Einkaufszentrum. Das Mietverhältnis basiert unter anderem auf Allgemeinen Mietbedingungen. Diese sehen vor, dass der Mieter als Teil der Nebenkosten auch die „Vor-Ort-Betreuung” des Objektes zu tragen hat. Laut Allgemeinen Mietbedingungen fallen hierunter insbesondere die Kosten für die Gestellung des erforderlichen Hauspersonals, die Kosten des örtlichen Centermanagements einschließlich Assistenz und Mitarbeitern, die Kosten des Informationsstandes, die Kosten der Unterbringung des Hauspersonals und die Kosten der Werkstatt. Für diese in den Allgemeinen Mietbestimmungen angelegten „Vor-Ort-Betreuung” legt der Vermieter im Rahmen der Betriebskostenabrechnung Kosten in Höhe von EUR 108.650 um. Die genaue Zusammensetzung dieses Betrages klärt der Vermieter auch im gerichtlichen Verfahren nicht auf. Der Mieter beruft sich auf die Unwirksamkeit der Klausel in den Allgemeinen Mietbedingungen und die damit einhergehende Nicht-Umlagefähigkeit der Kosten für die „Vor-Ort-Betreuung”. Er klagt auf Rückzahlung der hierauf geleisteten Vorauszahlungen.

 
Zu Recht! Das erstinstanzliche Gericht erkennt: Die Kosten für die „Vor-Ort-Betreuung” sind nicht ohne nähere Beschreibung in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen umlegbar. Bereits bei Vertragsschluss müssen Kostenpositionen hinreichend bestimmt sein. Eine Aufschlüsselung erst in der Nebenkostenabrechnung selbst ist nicht ausreichend. Die vom Vermieter eingelegte Berufung wird zurückgewiesen bzw. in Teilen als unzulässig verworfen.

 
Zur Begründung wird ausgeführt, dass es sich bei Allgemeinen Mietbedingungen um Allgemeine Geschäftsbedingungen des Vermieters handelt. Die Umlage von Nebenkosten in AGB ist jedoch nur dann wirksam, sofern sie nachvollziehbar dargestellt sind. Andernfalls würde der Mieter unangemessen benachteiligt. Konkret bedeutet dies, dass Kostenpositionen, die nicht in der Betriebskostenverordnung geregelt sind, so beschrieben werden müssen, dass der Mieter weiß, welche Kosten auf ihn zukommen. Mit dem Begriff „Vor-Ort-Betreuung” ist diese Klarheit gerade nicht hergestellt. Auch ein erfahrener Einzelhändler kann aufgrund dieses Begriffes nicht einschätzen, welche Kosten tatsächlich für ihn zu erwarten sind. Auch eine Erläuterung mittels des Begriffs „Centermanager” – wie vorliegend erfolgt – ist nicht ausreichend. Auch für den Centermanager anfallende Kosten sind für den Mieter nicht oder nur sehr schwer kalkulierbar. Dieser Begriff muss so umschrieben werden, dass der Mieter ein Gefühl für die zu erwartenden, anfallenden Kosten erhalten kann. Allerdings hat der Mieter grundsätzlich die auf den Informationsstand anfallenden Kosten zu tragen, da diese bestimmt und für den Mieter kalkulierbar sind. Folglich ist diese Klausel wirksam. Der Vermieter hat es jedoch bis zum Schluss versäumt, die darauf entfallenden Kosten aufzuschlüsseln, sodass im Ergebnis auch dahingehend die Klage abzuweisen war.

 

Fazit:

Die Entscheidung des OLG Brandenburg ist nicht zu beanstanden. Sollen die Kosten der Vor-Ort-Objektbetreuung in einem Einkaufszentrum umlagefähig sein, muss der Vermieter – insbesondere in Allgemeinen Geschäftsbedingungen – auf eine möglichst exakte Umschreibung und Aufschlüsselung der umzulegenden Kosten achten.

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