§ 545 BGB: Ausschluss in AGB und konkludente Verlängerung

OLG Dresden, Urteil vom 10. August 2022, Az.: 5 u 743/22

Ein Ausschluss von § 545 BGB ist AGB-rechtlich zulässig, eine konkludente Verlängerung des Mietverhältnisses abseits davon aber möglich.

Die streitenden Parteien sind Mieter und Vermieter einer Ladeneinheit. Im Mietvertrag ist vorgesehen, dass die Anwendung von § 545 BGB ausgeschlossen ist. Die Vorschrift regelt die stillschweigende Verlängerung des Mietverhältnisses auf unbestimmte Zeit nach dessen Beendigung. Voraussetzung ist, dass der Mieter den Gebrauch der Mietsache fortsetzt und innerhalb einer Frist von zwei Wochen keine der Parteien einen dem entgegenstehenden Willen erklärt. Im Sommer 2019 war die Mieterin mit zwei Monatsmieten rückständig geworden, woraufhin die Vermieterin ihr außerordentlich kündigte. Nach der Kündigung zahlte die Mieterin die Beträge nach, gab die Ladeneinheit aber nicht heraus. Die Vermieterin begehrte die Räumung, setzte eine Nachfrist bis Mitte 2020 und erklärte hilfsweise noch eine ordentliche Kündigung, falls die vorher erklärte außerordentliche Kündigung nicht wirksam sei. Zudem begehrte sie Nutzungsentschädigung gem. § 546a BGB, der eine Entschädigung durch den Mieter in Höhe der vereinbarten Miete vorsieht, sollte die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht zurückgegeben werden. Die Mieterin zahlte nicht, woraufhin die Vermieterin klagte.

Das in erster Instanz zuständige LG Leipzig wies die Klage zunächst ab. Das Mietverhältnis sei zwar im Sommer 2019 wirksam gekündigt worden, dann aber konkludent verlängert worden sein. § 545 BGB war zwar wirksam ausgeschlossen worden, jedoch haben die Parteien durch ihren Schriftwechsel zu erkennen gegeben, dass das Mietverhältnis zu alten Konditionen fortgesetzt werden sollte. Dies sei insbesondere durch die Erklärung der ordentlichen Kündigung durch die Vermieterin hervorgegangen; sprachlich wurde von einem bestehenden Mietvertrag ausgegangen, der gekündigt werden sollte. Darüber hinaus habe sie keine Bemühungen gemacht, die Räumung der Mietsache zu erwirken. Durch die Verlängerung des Mietverhältnisses hätte die Klägerin zwar auch einen Anspruch auf Zahlung der vereinbarten Miete, nicht aus § 546a BGB, aber aus dem verlängerten Mietvertrag – das LG Leipzig gab allerdings auch bekannt, dass die Miete in der Zeit, in der die staatliche Schließungsanordnung 2020 zu Hochzeiten der Pandemie in Kraft war, gem. § 313 BGB (Störung der Geschäftsgrundlage) auf 50 % zu reduzieren war. Im Ergebnis wurde die Klage der Vermieterin somit nicht nur abgewiesen, sondern zudem der Gegenseite ein Anspruch auf Zahlung überschüssiger Miete wegen der fehlenden Anpassung zugesprochen.

Diese rechtliche Beurteilung fand in der Berufungsinstanz keine Bestätigung. Das OLG Dresden entschied, dass die außerordentliche Kündigung der Vermieterin wirksam war und das Mietverhältnis nicht verlängert wurde. § 545 BGB wurde im Mietvertrag ausgeschlossen. Dass dies im Rahmen von AGB zulässig ist, entsprach bereits der Ansicht des LG Leipzig und zudem ständiger BGH-Rechtsprechung. Das OLG bestätigte, dass unabhängig von § 545 BGB eine konkludente Verlängerung in Betracht kommt, wenn sich im Einzelfall feststellen lässt, dass das Mietverhältnis weitergelebt wird und dem übereinstimmenden Willen der Parteien entspricht. Die Zahlung und Entgegennahme der Miete allein genügen nicht, da sie nach dem Gesetz ohnehin geschuldet wird. Ein Weiterleben mit übereinstimmendem Willen der Parteien konnte durch das Berufungsgericht allerdings nicht angenommen werden: die Vermieterin forderte die Mieterin mehrfach auf, die Mietsache zu räumen, wodurch kaum deutlicher erklärt werden konnte, dass sie mit dem Weiternutzen nicht einverstanden war. Bzgl. der Anpassung des Mietzinses für die Corona-bedingten Schließungen 2020 schloss sich das OLG der Ansicht des LG an; im konkreten Fall aber lag aufgrund der Kündigung kein nach dem Gesetz erforderliches Schuldverhältnis vor. Der Klägerin wurde im Ergebnis Recht gegeben.

Fazit:

§ 545 BGB kann AGB-rechtlich ausgeschlossen werden. Auch dann ist zwar eine konkludente Verlängerung des Mietvertrages möglich – erforderlich ist hierfür aber ein vom gegenseitigen und kommunizierten Willen der Parteien getragenes Weiterleben des Mietverhältnisses, das nicht ohne Weiteres bei Weiterzahlung der Miete angenommen werden kann.