Optionsrecht erlischt bei Fristversäumung

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veröffentlicht am  31.01.2023 | Lesedauer ca. 2 Minuten

OLG Hamburg, Beschluss vom 18. August 2022 – Az. 4 W 44/22

Ist im Gewerberaummietvertrag ein Optionsrecht vereinbart und wird es nicht fristgerecht ausgeübt, so erlischt es und kann nicht wieder aufleben.


Im zugrundeliegenden Fall hatte die Beklagte von der Rechtsvorgängerin der Klägerin ab dem 1. Oktober 2014 Gewerberäume angemietet. Im schriftlichen Mietvertrag vom 15. September 2014 war die ordentliche Kündigung bis zum 1. Oktober 2019 ausgeschlossen und eine Verlängerungsoption bis zum 1. Oktober 2024 eingeräumt worden. Die Verlängerungsabsicht musste sechs Monate vor Ablauf der Vertragsdauer schriftlich mitgeteilt werden. Der Geschäftsführer der Beklagten übte die Option mit E-Mail vom 10. April 2019 aus. Auf Nachfrage erklärte ein Vertreter der Rechtsvorgängerin der Klägerin, dass dies so reiche. Die Klägerin erklärte schließlich mit Schreiben vom 18. Juni 2021 die Kündigung zum 31. Dezember 2021 und machte mit der Räumungsklage geltend, die Beklagte habe die Option weder frist- noch formgerecht im Sinne von § 550 BGB ausgeübt. Vor diesem Hintergrund gelte das Mietverhältnis als auf unbestimmte Zeit geschlossen und sei deshalb kündbar. Die Frage, ob dies tatsächlich der Fall ist, hatte schließlich das OLG Hamburg zu klären.


Das OLG Hamburg äußerte sich hierzu wie folgt: Durch Einräumung einer Verlängerungsoption erhalte der Mieter die Befugnis, durch einseitige rechtsgestaltende Erklärung das bestehende Mietverhältnis um eine Optionszeit zu verlängern. Es handle sich hierbei eben nicht um einen Vertragsschluss, sondern um die Ausübung eines schon im Ausgangsvertrag eingeräumten Gestaltungsrechts. Durch die Ausübung werde also lediglich die ursprünglich vereinbarte Vertragslaufzeit verlängert und der Mietvertrag mit demselben Vertragsinhalt fortgesetzt. So bewirke die Ausübung der Verlängerungsoption auch keine Änderung der vertraglichen Beziehungen.


Das Landgericht Hamburg hatte in der Vorinstanz die Ansicht vertreten, es widerspreche dem Schutzzweck des § 550 S. 1 BGB, wenn ein befristetes Optionsrecht durch Ablauf der Frist erlösche und eine nachträgliche Vereinbarung der Parteien, die verfristete Ausübung gegen sich gelten zu lassen, ihrerseits der Schriftform nach § 550 BGB bedürfe. Dem setzte das OLG Hamburg entgegen, dass sofern eine bestimmte Frist vertraglich vorgesehen ist, eine solche auch einzuhalten sei und berief sich in diesem Zusammenhang auf vergangene Rechtsprechung. Es sei auch nicht geboten, die Vorschrift des § 550 S. 1 BGB einschränkend auszulegen. Von der Rechtsprechung sei inzwischen geklärt, dass lediglich die Ausübung der Option durch einseitige Gestaltungserklärung nicht formbedürftig ist, da § 550 S. 1 BGB nur für gegenseitige Verträge gelte.

 

Fazit:

Sofern für ein vertraglich vereinbartes Optionsrecht eine bestimmte Frist vorgesehen ist, so ist diese auch zu wahren. Wird die Frist versäumt und das Optionsrecht nicht rechtzeitig ausgeübt, erlischt es und kann auch nicht wieder aufleben. Die Vereinbarung der Beklagten und der Rechtsvorgängerin der Klägerin, die Ausübung dennoch gelten zu lassen, erfolgte zu einem Zeitpunkt, zu dem das Optionsrecht wegen Fristversäumung bereits erloschen war. Die Vereinbarung stellt somit einen Nachtrag zum Gewerberaummietvertrag dar. Als neue Mietvertragsvereinbarung über die Verlängerung der Mietzeit unterfiel sie somit dem Schriftformgebot nach § 550 S. 1 BGB und wäre ein schriftformkonformer Nachtrag zu schließen gewesen.

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