Anrechnung von Drittmitteln bei Mieterhöhung aufgrund Modernisierung

BGH, Urteil vom 19. Juli 2023, Az.: Vlll ZR 416/21

Kosten für Modernisierungsmaßnahmen, die durch bestimmte Drittmittel gedeckt sind, dürfen insoweit nicht auf den Mieter umgelegt werden.

Die Parteien streiten über eine Mieterhöhung auf Grund von Modernisierungsmaßnahmen. Der Kläger bezog als Mieter eine Wohnung der Beklagten in Berlin. Die Beklagte beschloss das Wohngebäude sowie die Wohnung des Klägers zu modernisieren und setzte den Kläger diesbezüglich in Kenntnis. Die beklagte Vermieterin wollte Maßnahmen zur Einsparung von Energie, Verbesserung der Mietsache sowie zur reinen Instandhaltung vornehmen. In ihrer Ankündigung erwähnte sie, dass sie für die Umsetzung Mittel der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) beantragen wird. Nach Vornahme der Modernisierungsmaßnahmen informierte sie den Kläger in einem Schreiben, dass auf Grund der Arbeiten fortan die monatliche Grundmiete erhöht wird. Dem Schreiben war eine als „Kostenzusammenstellung und Berechnung der Mieterhöhung“ betitelte Anlage beigefügt, in welcher die einzelnen Ausführungen sowie die einzelnen Maßnahmen, die hierfür angefallenen Kosten und die Berechnung des Modernisierungskostenanteils als auch die sich daraus ergebende Mieterhöhung erläutert wurden. Ob und in welcher Höhe die Beklagte Mittel der KfW beansprucht hat, ging aus dem Schreiben nicht hervor. Der Kläger hält die Mieterhöhungserklärung aus formellen Gründen für unwirksam. Er bezahlte unter Vorbehalt der Rückforderung den Erhöhungsbeitrag. Der Kläger verlangt die Zurückzahlung der zwischen Juli und Dezember 2019 zu viel gezahlten Miete nebst Zinsen. Des Weiteren erwartet er eine Feststellung, dass der Beklagten kein Anspruch auf erhöhte Miete zusteht.

Der Bundesgerichtshof gab dem klagenden Mieter Recht und begründet seine Entscheidung wie folgt: Der Kläger hat einen bereicherungsrechtlichen Anspruch auf die Rückzahlung der unter Vorbehalt gezahlten Modernisierungskosten. Weiter kann er die Feststellung verlangen, dass diese nicht geschuldet waren. Die Erhöhungserklärung ist zwar aus formellen Gründen nicht deshalb unwirksam, dass die für verschiedene Modernisierungsmaßnahmen angefallenen Gesamtkosten nicht nach den einzelnen Gewerken aufgeschlüsselt oder aufgeteilt sind. Es ist ausreichend, wenn in der Erhöhungserklärung die für eine bestimmte Modernisierungsmaßnahme angefallenen Kosten als Gesamtsumme ausgewiesen ist. Einer weiteren Aufteilung bedarf es mangels eines damit verbundenen Erkenntniswerts für die Mieter selbst dann nicht, wenn sich ein einzelnes Gewerk auf mehrere Modernisierungsmaßnahmen bezogen hat.

Die Mieterhöhungserklärung ist jedoch aus formellen Gründen deshalb unwirksam, weil es an einer Erläuterung der Mieterhöhung entsprechend der in § 559b Abs. 1 S. 2 BGB genannten Vorschrift zur Anrechnung von Drittmitteln fehlt. Danach wird für die Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen eine Anrechnung bestimmter Mittel angeordnet, welche die Kosten des Vermieters für die Modernisierungsmaßnahmen ganz oder teilweise decken. Kosten, die nicht vom Vermieter aufgewendet wurden, dürfen nicht bei der Erhöhung der Miete angesetzt und umgelegt werden. Eine Verringerung der Kosten des Vermieters für die Modernisierung durch öffentliche oder private Zuschüsse oder Darlehen soll auch dem Mieter zugutekommen. Die Mieterhöhungserklärung der Beklagten zeigt nicht auf, ob und in welcher Höhe die Beklagte solche Mittel in Anspruch genommen hat. Für den Mieter fehlt somit die Möglichkeit zur angemessenen Information und Nachprüfung in Bezug auf das Vorliegen der Voraussetzung zur Anrechnung von Drittmitteln.

Fazit:

In § 559a BGB wird festgelegt, dass für die Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen eine Anrechnung bestimmter Mittel, welche die Kosten des Vermieters ganz oder teilweise decken, erfolgen muss. Diese Kosten dürfen nicht in Folge einer Mieterhöhung auf den Mieter umgelegt werden. Der Mieterhöhungserklärung muss eine ausreichende Erläuterung der Mieterhöhung zur Anrechnung von Drittmitteln beigelegt werden. Erfolgt dies nicht, gilt die Miterhöhungserklärung als formell unwirksam. Der Vermieter hat folglich keinen Anspruch auf eine monatliche Erhöhung der Miete.