Untervermietung aus beruflichen Gründen

Nutzt der Mieter berufsbedingt nur einen Teil der Mietwohnung als Nebenwohnung, darf er die übrigen Zimmer an Dritte untervermieten.

Der Mieter bewohnte mit seiner Familie eine Dreizimmerwohnung in Berlin. Nach der Geburt des zweiten Kindes zog der Mieter mit seiner Familie in eine angemietete Doppelhaushälfte, die von der Mietwohnung rund 17 Kilometer und 40 Minuten Fahrtzeit entfernt lag. Der Mieter beabsichtigte die Mietwohnung aus beruflichen Gründen weiterhin als Nebenwohnung zu nutzen. Er war Geschäftsführer einer international tätigen Speditionsfirma, die auf Bereiche in Lateinamerika und im Mittleren Osten spezialisiert ist. Die Ar-beitsstätte des Mieters lag circa zehn Gehminuten von der Wohnung entfernt. Aufgrund der Zeitverschiebung von bis zu zehn Stunden begann der Arbeitstag des Mieters häufig sehr früh und endete nach längeren Pausen am Nachmittag erst nachts gegen 2 Uhr. Daher nutzte er die Wohnung unter der Woche zum Ausruhen und übernachtete zwei bis drei Mal pro Woche, um sich die lange Fahrtzeit zwischen dem neuen Hauptwohnsitz und seiner Arbeitsstätte zu ersparen. Der Mieter bat seine Vermieterin um Erlaubnis zur Untervermietung von zwei Zimmern der Wohnung ohne zeitliche Begrenzung an zwei namentlich genannte Personen. Die Vermieterin erteilte zunächst eine zeitlich befristete Erlaubnis. Nach Ablauf der Gestattungsfrist lehnte die Vermieterin die Erteilung einer weiteren Erlaubnis ab. 

Der Bundesgerichtshof (BGH) gab dem Mieter Recht und entschied, dass er ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung und damit einen Anspruch auf Gestattung der teilweisen Gebrauchsüberlassung der Wohnung hat. Eine teilweise Gebrauchsüberlassung ist gegeben, wenn der Mieter den Gewahrsam an der Wohnung nicht vollständig aufgibt. Wenn der Mieter wie hier ein Zimmer einer größeren Wohnung zurückbehält, um Gegenstände zu lagern und dort zu übernachten, ist dies nach dem BGH ausreichend. Der Begriff des berechtigten Interesses dagegen darf nicht zu eng ausgelegt werden. Es liegt vor, wenn der Mieter vernünftige Gründe darbieten kann, die seinen Wunsch nach Überlassung eines Teils der Wohnung an Dritte nachvollziehbar erscheinen lassen. Der Wunsch des Mieters, seine monatlichen Mietkosten zu verringern, stellt ein solches berechtigtes Interesse dar. Mit der gesetzlichen Regelung des § 553 BGB soll dem Mieter eine Kostenentlastung durch eine Untervermietung ermöglicht werden. Die Norm dient damit dem Mieterschutz. Für eine Gestattung durch den Vermieter ist es nicht erforderlich, dass die Wohnung nach der Untervermietung weiterhin der Lebensmittelpunkt des Mieters bleibt. Insbesondere muss der Mieter die Wohnung nicht weiterhin als Hauptwohnsitz erhalten wollen. An die verbleibende Nutzung der untervermieteten Wohnung sind keine qualitativen Anforderungen gestellt, sodass auch eine Nutzung als Nebenwohnung aus beruflichen Gründen ein berechtigtes Interesse darstellt. Der Zweck der Untervermietung besteht darin, dem Mieter die Wohnung, an der er festhalten will, zu erhalten. Zudem ist nicht nur der Bestand eines einzigen Mietverhältnisses schützenswert. Auch der Wunsch nach einer doppelten Haushaltsführung beispielsweise aus beruflichen Gründen kann als berechtigtes Interesse zur Untervermietung betrachtet werden. 

Mobilität und Flexibilität sind Bestandteile der heutigen Gesellschaft. Doppelte Haushaltsführungen und damit einhergehend Nebenwohnungen aus beruflichen Gründen sind daher nicht mehr ungewöhnlich. Unter diesem Aspekt betrachtet, darf der Wunsch und das berechtigte Interesse des Mieters, eine Wohnung aus beruflichen Gründen unterzuvermieten, nicht zu eng ausgelegt werden. Nach dem Urteil des BGH ist es den persönlichen Vorstellungen und der freien Entscheidung des Mieters überlassen, ob er sich die Wohnung aus beruflichen Gründen als Nebenwohnsitz erhalten möchte.