Verwalter ist nicht mehr für die Erstellung der Jahresabrechnung zuständig

veröffentlicht am 30.07.2024 | Lesedauer ca. 2 Minuten

BGH, Urteil vom 19. April 2024, Az.: V ZR 167/23

Ansprüche, wie die Erstellung der Jahresabrechnung, sind nunmehr gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer geltend zu machen. Der Anspruch eines einzelnen Wohnungseigentümers auf Erstellung der Jahresabrechnung richtet sich also nicht mehr gegen den Verwalter oder die übrigen Wohnungseigentümer, so dass nach alter Rechtslage erhobene Klagen umgestellt werden müssen.

Die Beklagte zu 2 ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, deren Mitglied der Kläger ist. Die Beklagte zu 1 ist die frühere Verwalterin der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Mit der vor Inkrafttreten des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes eingereichten Klage begehrt die Klägerin die Erstellung der Gesamtjahresabrechnung sowie der Einzelabrechnungen. In der Berufungsinstanz stellte der Kläger nach einem Hinweis des Gerichts seine Klage um und richtete diese gegen die Beklagte zu 2. Der Hinweis erfolgte, da sich nach der Gesetzes-Reform die Passivlegitimation, also die Frage nach dem richtigen Beklagten, grundlegend geändert hat. Beide Beklagten hatten zunächst dem Parteiwechsel widersprochen. Die Klägerin und die Beklagte zu 1 haben daraufhin die Klage übereinstimmend für erledigt erklärt. Der Beklagte zu 2 hielt an seinem Widerspruch fest.

Der Bundesgerichtshof erachtet den Parteiwechsel auf die beklagte Gemeinschaft der Wohnungseigentümer für zulässig. Grundsätzlich ist bei einem Parteiwechsel auf Beklagtenseite die Zustimmung des ausscheidenden und des neuen Beklagten erforderlich. Eine Ausnahme besteht nur, wenn die Verweigerung der Zustimmung rechtsmissbräuchlich ist. Zu unterscheiden ist, ob die Klage vor oder nach Inkrafttreten des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes erhoben wurde. Vor dem Inkrafttreten des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes war der Verwalter der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer der richtige Prozessgegner und damit passivlegitimiert für Klagen auf Erstellung der Jahresabrechnung. Das Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz führte zu einer Veränderung der Verwaltungsstruktur. Ansprüche der Wohnungseigentümer sind nicht mehr gegen den Verwalter oder gegen die übrigen Wohnungseigentümer, sondern nur noch gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu richten. Eine bereits rechtshängige Klage muss daher umgestellt werden. Stimmt die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer dem Parteiwechsel nicht zu, ist die Verweigerung zu dem Parteiwechsel mangels schutzwürdigen Interesses als rechtsmissbräuchlich anzusehen.

Fazit:

Seit Inkrafttreten des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes sind nicht mehr der Verwalter oder die übrigen Wohnungseigentümer, sondern nur noch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer der richtige Klagegegner. Das betrifft nicht nur den Anspruch auf Erstellung der Jahresabrechnung, sondern unter anderem auch die Beschlussersetzungsklage, die Durchführung von Beschlüssen der Wohnungseigentümer und die Klage auf Zustimmung auf Veräußerung des Wohnungseigentums. In all diesen Fällen hat der einzelne Wohnungseigentümer seine Klage gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und nicht gegen den Verwalter oder gegen den einzelnen Wohnungseigentümer zu richten. Macht der Eigentümer dies dennoch, riskiert dieser eine Klageabweisung