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Crowdfunding: Attraktive Finanzierungsmöglichkeit für Immobilienprojekte

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zuletzt aktualisiert am 11. Juni 2021 | Lesedauer ca. 3 Minuten


Crowdfunding (auch Schwarm­finanzierung) wird im Zusammenhang mit Immobilien­­projekten immer interessanter. Es bietet Initiatoren von Projekten die Möglichkeit, z.B. über Crowd­funding-Platt­formen im Internet, an ein großes Publikum (die Crowd) heran­zutreten. Auf dem Wege können insbesondere neue Ideen vorgestellt und Kapital von typischerweise nicht profes­sionellen An­legern einge­worben werden.


Unterschieden wird in der Praxis im Wesentlichen zwischen vier Modellen:

  • dem spendenbasierten Crowdfunding,
  • dem gegenleistungsbasierten Crowdfunding,
  • dem kreditbasierten Crowdfunding (auch Crowdlending) und
  • dem equity based Crowdfunding (auch Crowdinvesting).


Speziell das Crowdlending sowie das Crowdinvesting sind im Zusammenhang mit Immobilienprojekten interessante Möglichkeiten, Kapital zu beschaffen. Crowdfunding war ursprünglich für die Finanzierung von Start-up-Unternehmen gedacht. Heute nutzen jedoch auch etablierte Unternehmen die Finanzierungsform.


Crowdlending und Crowdinvesting

Im Falle des Crowdlendings werden von einer Vielzahl von Geldgebern über eine Internet-Plattform Darlehen entgegengenommen. Im Gegenzug erhält der jeweilige Geldgeber das Versprechen, dass ihm der zur Verfügung gestellte Betrag (zumeist nebst Zinsen) zurückgezahlt wird. Im Falle des Crowdinvestings wird der Geldgeber hingegen als Gegenleistung für das zur Verfügung gestellte Kapital am künftigen Ergebnis der geldnehmenden Beteiligungsgesellschaft beteiligt.


Marktrelevanz

Im Jahr 2018 wurde in Deutschland laut dem „Crowdinvest Immobilien-Report 2019” des Crowdfunding Informations­Portals crowdinvest.de allein über Crowdinvesting ein Investitionsvolumen von insgesamt 210,7 Mio. Euro in rund 141 Finanzierungsrunden erzielt. Das entspricht einem Wachstum von 63,2 Prozent im Vergleich zum Vorjahr.


Mögliche aufsichtsrechtliche Pflichten

Für den jeweiligen Geldnehmer und für den Betreiber der Internet-Plattform können sowohl beim Crowdlending als auch beim Crowdinvesting Pflichten nach aufsichtsrechtlichen Vorschriften entstehen. So können sich Erlaubnispflichten aus dem Kreditwesengesetz (KWG), dem Zahlungsdiensteaufsichtsgesetz (ZAG) und dem Kapitalanlagegesetzbuch (KAGB), Prospektpflichten aus dem Vermögensanlagengesetz (VermAnlG) und dem Wertpapierprospektgesetz (WpPG) sowie sonstige Pflichten, bspw. aus dem Wertpapierhandelsgesetz (WpHG) ergeben. Entscheidend ist dabei stets die Ausgestaltung des Crowdfundings.

Als neue Regulierung kommt ab November 2021 die Crowdfunding-Verordnung (Verordnung (EU) 2020/1503 oder ECSP-VO) hinzu, die bestimmte Formen von Schwarmfinanzierung betrifft und als unmittelbar geltendes EU-Recht nationales Recht verdrängt. Neu eingeführt wird mit der Verordnung insbesondere ein eigenes Erlaubnisverfahren für die Betreiber von Crowdfunding-Plattformen, als sog. Schwarmfinanzierungsdienst­leister.

Plattformen, die bisher „echtes Crowdlending” durch Vermittlung nachrangiger Darlehen betreiben, werden aber wohl nicht dem Anwendungsbereich der Crowdfunding-Verordnung unterfallen.


Gestaltungsmöglichkeit: Echtes Crowdlending

Bei der Ausgestaltung als echtes Crowdlending vereinbaren der Geldgeber und der Geldnehmer bei einem Nachrangdarlehen im Kontext eines Darlehensvertrags, dass der Geldgeber nachrangig gegenüber den übrigen Gläubigern des Geldnehmers befriedigt wird. Die Zinszahlungen sowie die Rückzahlung des gewährten Kapitals werden dabei insbesondere unter die Bedingung gestellt, dass dadurch kein Grund für die Eröffnung des Insolvenzverfahrens herbeiführt wird (sog. qualifizierter Nachrang). Wird ein solcher qualifizierter Nachrang wirksam vereinbart, stellt die Darlehensentgegennahme regelmäßig eine ggf. privilegierte Vermögensanlage nach dem VermAnlG dar. Ein sog. Einlagengeschäft nach dem KWG, das einer entsprechenden Erlaubnis nach dem KWG bedürfte, liegt in dem Fall nicht vor.


Anwendbarkeit des VermAnlG

Auf das echte Crowdlending in Form der Aufnahme von Nachrangdarlehen finden die Vorschriften des VermAnlG Anwendung. Entsprechend gelten auch die in dem VermAnlG enthaltenen Ausnahme- bzw. Befreiungsregelungen. Speziell die Ausnahmeregelungen in § 2 Nr. 3 VermAnlG und die seit dem Inkrafttreten des Kleinanlegerschutzgesetzes geltende Befreiung für Schwarmfinanzierungen in § 2a VermAnlG können im Zusammenhang mit dem Crowdfunding relevant sein. Zu beachten ist allerdings, dass die Ausnahmeregelungen in § 2 Nr. 3 VermAnlG nach der Gesetzesbegründung sowohl auf das Crowdlending als auch auf das Crowdinvesting anwendbar sind, während die Befreiung nach § 2a VermAnlG nur auf das echte Crowdlending anwendbar ist.

Sofern es sich bei dem Crowdfunding um ein Angebot handelt, bei dem nicht mehr als 20 Anteile von derselben Vermögensanlage angeboten werden, der Verkaufspreis der im Zeitraum von zwölf Monaten angebotenen Anteile einer Vermögensanlage insg. 100.000 Euro nicht übersteigt oder der Preis jedes angebotenen Anteils einer Vermögensanlage mind. 200.000 Euro je Anleger beträgt, erklärt § 2 Nr. 3 VermAnlG einen Großteil der Vorschriften des VermAnlG für unanwendbar.

Werden die Nachrangdarlehen hingegen ausschließlich im Wege der Anlageberatung oder Anlagevermittlung über eine Internet-Dienstleistungsplattform vermittelt und die im VermAnlG geregelten Schwellenwerte für den Gesamtbetrag der Vermögensanlagen desselben Emittenten, die von einem Anleger erworben werden können, nicht überschritten, so schränkt § 2a VermAnlG den Anwendungsbereich des VermAnlG auf das Crowdlending ein.

Im Falle des Eingreifens einer der dargestellten Ausnahme- bzw. Befreiungsregelungen, kann insbesondere die Pflicht zur Veröffentlichung eines Verkaufsprospekts entfallen.


Fazit

Es handelt sich bei Crowdfunding nach wie vor um ein relativ kleines, sich aber rasch entwickelndes Feld. Für Immobilienprojekte wird Crowdfunding, wie sich in den vergangenen Jahren gezeigt hat, immer interessanter. Entscheidend für die Pflichten, die im Zusammenhang mit Crowdfunding für den Geldnehmer entstehenden, v.a. in aufsichtsrechtlicher Hinsicht, ist die Ausgestaltung des Crowdfundings.

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