Mietrechtsnovellierungsgesetz tritt trotz Bedenken im Juni 2015 in Kraft

Bei Abschluss eines Mietvertrages sollten zur Vermeidung von Rechtsverlusten stets aktualisierte Vertragsmuster verwendet werden, die auf den konkreten Fall abgestimmt sind. Je früher man sich hier rechtlich kompetent beraten lässt, umso eher vermeidet man böse Erfahrungen. Die Bundesregierung hat aktuell neuen Beratungsbedarf geschaffen: Trotz aller angemeldeten Bedenken treten die Mietpreisbremse und das Bestellerprinzip bei Maklerleistungen am 1. Juni 2015 in Kraft.

 

Derzeit kommt es in einigen Gebieten in Deutschland zu Wohnungsengpässen, die zahlreiche Probleme mit sich bringen. Um dem entgegenzuwirken, werden die Landesregierungen ermächtigt, für die Dauer von höchstens 5 Jahren sog. „Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten” auszuweisen. In diesen Gebieten darf die zulässige Miete bei der Wiedervermietung von Wohnungen nicht mehr als 10 Prozent oberhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Von dieser Verordnungsermächtigung kann wiederholt aber nur bis spätestens zum 31. Dezember 2020 Gebrauch gemacht werden, sodass also spätestens am 31. Dezember 2025 die Mietpreisbremse ihre Wirkung verliert. Wann genau vom Vorliegen der Voraussetzungen auszugehen sein wird, bestimmt das Gesetz allerdings nicht. Es wird abzuwarten bleiben, welche Landesregierungen auf Anfrage der Kommunen tätig werden.

 

Wird eine Miete vereinbart, die über die zulässige Höhe hinausgeht, so ist die Vereinbarung nach § 556g Absatz 1 Satz 1 BGB insoweit unwirksam, als die zulässige Höhe überschritten wird. Geschuldet ist dann also nur die ortsübliche Vergleichsmiete zuzüglich 10 Prozent. Diese ortsübliche Vergleichsmiete bestimmt sich entweder durch einen vorhandenen (qualifizierten) Mietspiegel oder durch Sachverständigengutachten. Schwierigkeiten wird das in angespannten Gebieten ohne Mietspiegel bereiten, weil hier bereits unter der derzeitigen gesetzlichen Regelung völlig unklar ist, wie die ortsübliche Vergleichsmiete objektiv bemessen werden soll. Es ist zu erwarten, dass die bisher bekannten Mieterhöhungsstreitigkeiten aus dem laufenden Mietverhältnis also zusätzlich an den Beginn einer langfristigen vertraglichen Bindung verlegt werden. Unter Umständen kann das für den Vermieter bedeuten, dass er Monate nach Vertragsschluss überzahlte Miete zurückzahlen muss. Das gilt es also zu vermeiden!

 

Die Regelungen des neuen Gesetzes gelten ausdrücklich nicht für Neubauten und umfassend modernisierten Wohnraum. Für alle Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet werden, geben diese Regelungen also Investitionssicherheit. Umfassend ist eine Modernisierung in diesem Sinne nur dann, wenn sie einen solchen Umfang aufweist, dass eine Gleichstellung mit Neubauten gerechtfertigt erscheint. In der Rechtsprechung zur Frage des „wesentlichen Bauaufwands” in den Vorläufer-Bestimmungen ist das dann angenommen worden, wenn die Investition etwa ein Drittel des für eine vergleichbare Neubauwohnung erforderlichen Aufwands erreichte (BVerwGE 38, 286, 289 f; siehe auch BGH WuM 2010, 679).

 

• Eine vor Inkrafttreten der Verordnung vereinbarte Miete, die oberhalb der zulässigen Höchstmiete liegt, darf auch bei der Wiedervermietung verlangt werden. Dies ist eine Bestandsschutzregelung für den Fall, dass die im vorherigen Mietverhältnis geschuldete Miete (= Vormiete) die zulässige Miete übersteigt. Von Bedeutung ist die Vorschrift insbesondere für die Anschlussvermietung von Wohnungen, die neu erbaut, aber vor dem 1. Oktober 2014 bereits vermietet worden sind. Kündigt der Mieter nach Erstbezug einer solchen Neubauwohnung, so gewährleistet die Regelung die erforderliche Investitionssicherheit für den Vermieter: Er kann so weiterhin die bei der Erstvermietung erzielte Miete verlangen, auch wenn diese den Betrag von 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete übersteigt.
• Eine weitere Ausnahme gilt bei durchgeführten Modernisierungen in einem Zeitraum von 3 Jahren vor Mietvertragsbeginn. Dort dürfen die Modernisierungskosten, berechnet nach den Mieterhöhungsvorschriften im laufenden Mietverhältnis wie bisher die zulässige Miete zusätzlich übersteigen.

Bestellerprinzip

Fazit