BGH: Zur Darstellung der sogenannten Weichkosten eines geschlossenen Immobilienfonds im Verkaufsprospekt

​Mit Urteil vom 21. Juni 2016 (Az. II ZR 331/14) hat der Bundesgerichtshof (BHG) entschieden, dass ein Verkaufsprospekt einen Anlageinteressenten auch dann zutreffend über die sogenannten Weichkosten informieren kann, wenn nicht explizit der prozentuale Anteil der Weichkosten an der Anlagesumme des potenziellen Anlegers genannt wird. Vielmehr wird die Darstellung des prozentualen Anteils der Weichkosten an den Gesamtinvestitionskosten als ausreichend erachtet. Dies gilt jedoch nur, sofern der Anlageinteressent mittels eines einfachen Rechenschritts den Weichkostenanteil bezüglich seiner Beteiligungssumme errechnen kann.

Das Urteil basiert auf folgendem Sachverhalt: Im Jahr 2000 zeichnet der Kläger eine Beteiligung an einem geschlossenen Immobilienfonds. Nach der Darstellung des Abschnitts „Investition/Mittelverwendung” des zugrundeliegenden Verkaufsprospekts sind die Weichkosten des Fonds mit 11,2 Prozent der Gesamtinvestition angegeben, die sich neben einem Eigenkapitalanteil zu einem Großteil aus Fremdkapital zusammensetzt. Der Kläger macht unter anderem geltend, nicht ausreichend darüber aufgeklärt worden zu sein, in welchem Umfang seine Eigenkapitaleinlage nicht in das Anlageobjekt fließt, sondern für Aufwendungen außerhalb der Anschaffungs- und Herstellungskosten verwendet wird (sogenannte Weichkosten). Denn bei isolierter Betrachtung der Eigenkapitaleinlage des Klägers beträgt die Weichkostenquote ca. 28,5 Prozent und übersteigt damit augenscheinlich den prospektierten Weichkostenanteil von 11,2 Prozent. Dennoch ist die angegebene Weichkostenquote von 11,2 Prozent inhaltlich richtig, da als Bezugsgröße nicht lediglich die Eigenkapitaleinlagen dienen, sondern die Gesamtinvestition (Eigenkapital zuzüglich Fremdkapital) herangezogen wird.

Der BGH sieht die im Verkaufsprospekt enthaltenen Angaben zu den Weichkosten als ausreichend an. Nach Auffassung des Gerichts ist es nicht erforderlich, dass der Anteil der Weichkosten im Prospekt mit einer Prozentzahl vom Anlagebetrag angegeben wird. Vielmehr genügt es, wenn der Anleger diesen Anteil - wie vorliegend - mittels eines einfachen Rechenschritts feststellen kann. Die Grenzen eines wahrheitsgemäßen, vollständigen und verständlichen Prospekts sind jedoch dann erreicht, wenn der Anleger zur Ermittlung des Anteils der Weichkosten erst verschiedene Prospektangaben abgleichen und anschließend eine Reihe von Rechengängen durchführen muss.

Die Darstellung von (Weich)kosten in Emissionsunterlagen ist auch unter dem Regime der inzwischen geänderten Rechtslage ein aktuelles Thema. Wenn Sie Fragen zu den gegenwärtig zu beachtenden Vorgaben durch das KAGB, VermAnlG bzw. die VermVerkProspV haben, sprechen Sie uns gerne an.