Immobilien und Umsatzsteuer im Jahre 2014

Schnell gelesen:

Als Reaktion auf das BGB-Reformgesetz wird auch das Umsatzsteuergesetz geändert. Neu geregelt wird auch die Umsatzsteuer im Immobilien­bereich.

Vorbereitete umsatzsteuerliche Änderungen bei der Besteuerung von Immobilien im Jahre 2014

• Grundstücken
• Baurechten
• Bauten
• Tiefbauten mit einer gesonderten Zweckbestimmung
• Versorgungsnetzen
• Einheiten

• die als Grundstücke gelten, wobei auf diesen Grundstücken keine fest mit Boden stehenden Bauten und keine Versorgungsnetze errichtet sind und
• die nicht als Grundstücke gelten, wobei auf diesen Grundstücken nach einer Baugenehmigung oder einer Zustimmung zur Bauanzeige ein Bauwerk errichtet werden kann.
 
Werden andere als im vorherigen Absatz genannte ausgewählte Immobilien überlassen, ist die Überlassung nach Ablauf von fünf Jahren nach Erlass des ersten Abnahmebeschlusses oder nach Ablauf von fünf Jahren nach dem ersten Baunutzungsbeginn steuerfrei, wobei jeweils der frühere Tag maßgebend ist. Es wird der Entscheidung des Unternehmers überlassen, ob ausgewählte Immobilien steuerfrei oder steuerpflichtig verkauft werden.
 

Verkauf des Bauwerkes mit einem Grundstück

Durch das vorbereitete Umsatzsteuer-Änderungsgesetz wird die Umsatzsteuer für den Verkauf von Bauwerken, die fest mit dem Boden verbunden sind und gemeinsam mit dem Grundstück verkauft werden, geändert. Es kann sich z.B. um den Verkauf eines Familienhauses oder einer Produktionshalle mit dem zusammenhängenden Grundstück handeln. Bis Ende 2013 sind solche Verkäufe von Grundstücken grundsätzlich umsatzsteuerfrei – der Verkaufspreis des Grundstückes wird nicht mit der Umsatzsteuer belastet.
 
Der Verkauf von Grundstücken, auf denen Bauwerke stehen, ist nach dem Änderungsgesetz unter der Voraussetzung steuerpflichtig, dass der Verkauf des Bauwerkes der Umsatzsteuer unterliegt. Ist der Verkauf des Bauwerkes umsatzsteuerfrei, ist auch der Verkauf des zusammenhängenden Grundstückes steuerfrei.
 
Die umsatzsteuerliche Neuregelung wird u.a. auf den Verkauf neuer Familienhäuser und Wohnungen angewandt, deren Grundstückskaufpreis neu mit der Umsatzsteuer zu berechnen ist. Werden das Familienhaus oder die Wohnung mit dem Grundstück nach Ablauf von fünf Jahren nach Erlass des ersten Abnahmebeschlusses oder nach Ablauf von fünf Jahren nach der ersten Nutzung des Familienhauses oder der Wohnung verkauft, sind der Verkauf des Familienhauses oder der Wohnung und auch der Verkauf des zusammenhängenden Grundstückes umsatzsteuerfrei.
 

Unklarheiten bei der Anwendung der Umsatzsteuer

Der steuerpflichtige Verkauf eines Familienhauses, einer Wohnung oder einer Produktionshalle mit dem zusammenhängenden Grundstück ist mit zahlreichen offenen Punkten verbunden, die durch das Umsatzsteuer-Änderungsgesetz nicht hinreichend geregelt sind. Fraglich ist z.B. die inhaltliche Abgrenzung des Grundstückes, auf dem das Bauwerk steht. Es ist unklar, ob das Grundstück durch Baugrundlagen, die Mantellinie, die Grundstücksgrenze oder anderes definiert ist.
 
Auch die Entscheidung über den Umsatzsteuersatz, der auf Grundstücke anzuwenden ist, die mit Familienhäusern und anderen Bauwerken für soziale Wohnzwecke verkauft werden, kann nur schwer getroffen werden. Es ist fraglich, ob das Grundstück, auf dem diese Bauwerke stehen, dem allgemeinen oder dem ermäßigten Steuersatz unterliegen sollte.
 
Wurde eine Vorauszahlung auf Grundstücke geleistet, deren Verkauf nach der aktuellen Fassung des UStG steuerfrei ist, nach dem Umsatzsteuer-Änderungsgesetz jedoch steuerpflichtig sein wird, ist es fraglich, ob die Grundstücksvorauszahlung der Umsatzsteuer unterliegt oder nicht.
 

Einige weitere Neuregelungen

Werden Grundstücke mit Versorgungsnetzen, z.B. mit Abwasser- oder Wasserleitungen, verkauft, ist der Verkauf sorgfältig zu prüfen, da sich der Steuersatz auch bei diesem Verkauf ändern kann. Weiterhin muss die im Umsatzsteuergesetz neu enthaltene sonstige Leistung – Übertragung von Baurechten – beachtet werden.
 

Entwicklung der Gesetzgebung

Die o.g. umsatzsteuerlichen Änderungen wurden durch die Gesetzliche Maßnahme des Senats über die Steueränderungsgesetze im Zusammenhang mit dem zivilrechtlichen Reformgesetz verabschiedet. Die Gesetzliche Maßnahme wurde im Gesetzesblatt Nr. 134/2013 Gbl. veröffentlicht. Wird das Abgeordnetenhaus diese Gesetzliche Maßnahme beschließen, sollten die umsatzsteuerlichen Neuregelungen am 01. Januar 2014 in Kraft treten.
 

Zusammenfassung

Wegen neuer umsatzsteuerlicher Grundsätze für die Überlassung von Immobilien und zahlreicher Unklarheiten bei der Anwendung dieser Grundsätze muss sorgfältig geprüft werden, ob der Verkauf von Immobilien steuerfrei oder steuerpflichtig ist, wobei auch Auslegungen öffentlicher Behörden und vertragliche Bedingungen bei den schon abgeschlossenen und den abzuschließenden Verträgen zu prüfen sind.​