Einige Änderungen in der Regelung bezüglich einer Vermietung von Immobilien

 

Auch eine Situation, in der ein Vermieter eine vermietete Immobilie an einen Dritten verkauft, wird neu geregelt. Sofern dieser neue Eigentümer der Immobilie keinen vernünftigen Grund hatte, daran zu zweifeln, dass er eine nicht vermietete Sache kauft, kann er das Mietverhältnis kündigen, und zwar innerhalb von drei Monaten nachdem ihm bekannt wurde bzw. bekannt werden musste, dass die Sache vermietet und wer der Mieter ist.

 

Für den neuen Vermieter sind auch solche Regelungen bezüglich der Verpflichtungen des Vermieters nicht verbindlich, die zwischen den Parteien über den gesetzlichen Rahmen hinaus getroffen wurden, sofern diese dem neuen Eigentümer nicht bekannt waren. Gegen diese Bestimmung kann sich ein Mieter nur sehr schwer wirksam verteidigen. Durch einen Nachtrag kann zwar in einem Mietvertrag ergänzt werden, dass der Vermieter verpflichtet ist, den neuen Eigentümer vor dem Verkauf der jeweiligen Immobilie über den Inhalt des vereinbarten Mietvertrages zu informieren, allerdings wird es sich auch weiterhin lediglich um eine Verpflichtung handeln, die zwischen dem bisherigen Eigentümer der Immobilie und dem Mieter getroffen wurde, an die der neue Eigentümer nicht gebunden ist.

 

Sofern den Gegenstand der Miete eine zu Geschäftszwecken genutzte Immobilie darstellt, kann dieselbe von dem Mieter in einem angemessenen Umfang mit Schildern, Tafeln und ähnlichen Kennzeichnungen versehen werden. Dies erfordert zwar eine Zustimmung des Vermieters, diese kann durch den Vermieter jedoch nur aus einem wichtigen Grund verweigert werden. Darüber hinaus gilt die Zustimmung auch dann als erteilt, sofern der Vermieter auf den schriftlichen Antrag des Mieters nicht innerhalb von einem Monat ab dessen Zustellung reagiert.

 

Neu darf der Mieter in angemieteten Räumlichkeiten auch eine andere Tätigkeit als jene ausüben, die sich aus dem Mietzweck oder einer anderen Vereinbarung der Parteien ergibt oder daraus, was vor dem Vertragsabschluss hätte begründeterweise erwartet werden können, und er kann ferner die Art oder die Bedingungen deren Ausübung ändern, sofern diese Änderung keine Verschlechterung der Verhältnisse in der Immobilie nach sich zieht oder diese dem Vermieter oder sonstigen Benutzern der Immobilie keinen unverhältnismäßigen Schaden verursacht.

 

Ein gewisses Risiko können unter Umständen auch Bestimmungen des Mietvertrages bezüglich der Kündigung des Mietverhältnisses bei Gewerberäumen darstellen. Die Kündigungsgründe waren bis zum 31.12.2013 im Gesetz Nr. 116/1990 Slg. über die Vermietung und Untervermietung von Gewerberäumen geregelt. In der Regel haben die Vertragsparteien auf diese verwiesen, ohne den Text dieses Gesetzes ausdrücklich in den Vertrag aufzunehmen. Sofern ein Vertrag hinsichtlich der Kündigungsgründe auf die Regelung dieses aufgehobenen Gesetzes über die Vermietung von Gewerberäumen verweist (ohne Angabe einer konkreten zeitlichen Version dieses Gesetzes), ist äußerst unklar, ob die Kündigungsgründe in der Version der letzten Fassung gelten bzw. ob diese Kündigungsgründe eventuell wegfallen, mit der Begründung, dass das gegenständliche Gesetz zum 31.12.2013 ungültig wurde.

  

Beim Abschluss neuer Mietverträge bezüglich Immobilien müssen neue gesetzliche Regelungen berücksichtigt werden. Die Vertragsparteien können eine ganze Reihe an Bestimmungen des neuen Bürgerlichen Gesetzbuches ausschließen bzw. durch eine eigene, von dem Gesetzestext abweichende Regelung ersetzen. Bei bereits abgeschlossenen Mietverträgen gehen wir davon aus, dass für den Schutz der Interessen einer oder beider Vertragsparteien die Vereinbarung eines Nachtrags in vielen Fällen ratsam ist.