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Neue Grundsätze in der rechtlichen Regelung des Immobilienkatasters in der Tschechischen Republik

Schnell gelesen:

Mit dem 1. Januar 2014 trat in der Tschechischen Republik das Gesetz Nr. 256/2013 Slg., Katastergesetz (nachfolgend nur „das neue Katastergesetz”) in Kraft. Die Problematik des Immobilienkatasters wird aktuell überwiegend in dieser neuen Vorschrift geregelt, mit Ausnahme einzelner Fragen, die direkt im Gesetz Nr. 89/2012 Slg., Bürgerliches Gesetzbuch (nachfolgend nur „das neue Bürgerliche Gesetzbuch”) geregelt werden.

Die tschechischen Medien begannen Ende des vergangenen Jahres insbesondere unter juristischen Laien alarmierende Nachrichten über das neue Katastergesetz zu verbreiten: Das neue Katastergesetz wurde als „Gesetz der Mafiabosse” bezeichnet und soll angeblich „im Auftrag der Immobilienhaie” verabschiedet worden sein. Es soll vorgeblich von den mafiösen Strukturen der Immobilienbüros konzipiert und durchgesetzt worden sein, und zwar einzig und allein zu dem Zweck, die Bürger ihrer Immobilien zu berauben. Diesen unbegründeten Nachrichten zufolge würde die neue gesetzliche Regelung auf absolutem Vertrauen beruhen, was die Eintragungen im Immobilienkataster anbelangt. Demnach soll es nach der neuen rechtlichen Regelung möglich werden, Immobilien rechtsmissbräuchlich zu übertragen, in das Immobilienkataster einzutragen und diesen Zustand anschließend zu „legalisieren”.

Mit diesem Artikel sollen diese besorgniserregenden Nachrichten ins rechte Licht gerückt werden.

Rechtliche Regelung vor dem 01.01.2014

Nach der bisherigen rechtlichen Regelung galt, dass sofern ein Eintrag im Immobilienkataster nicht der Wirklichkeit entsprach, der Ist-Zustand Vorrang vor dem Stand laut der Eintragung im Immobilienkataster haben sollte. Dadurch wurde jedoch jenen Personen kein hinreichender Schutz eingeräumt, die im Vertrauen in einen Eintrag im Immobilienkataster gehandelt haben.

Grundsatz der materiellen Publizität in der neuen, seit dem 01.01.2014 wirksamen Regelung

Der sog. Grundsatz der materiellen Publizität, der übrigens bereits in der Vergangenheit in der tschechischen Rechtsordnung verankert war, ist Bestandteil des neuen Bürgerlichen Gesetzbuches. Sehr vereinfacht kann dieser Grundsatz erklärt werden, dass er einem Erwerber von Rechten an Immobilien nach der Erfüllung festgelegter Bedingungen einen Schutz gewährt, sofern der Erwerber ein Sachrecht von einer im Immobilienkataster eingetragenen Person gegen Entgelt und im guten Glauben erworben hat.

Wir sind der Auffassung, dass der Grundsatz der materiellen Publizität in der tschechischen Rechtsordnung sehr ausgewogen verankert wurde. Dieser Grundsatz bedeutet eine strengere rechtliche Regelung im Bezug auf die Prüfung einer Willenserklärung. Deutlich verstärkt wird auch eine Benachrichtigung der Eigentümer über vorgenommene Katastereintragungen. Es handelt sich nämlich um die nachfolgenden grundlegenden Prinzipien:

Über die Einleitung eines Verfahrens informiert das Katasteramt den Eigentümer einer Immobilie schriftlich spätestens einen Tag nachdem demselben ein Antrag auf Eintragung eines Eigentumsrechtes zugestellt wurde, und zwar durch Versendung der Information an die Adresse seines ständigen Wohnsitzes oder mittels elektronischen Briefkastens; auf Antrag wird der Eigentümer durch das Katasteramt auch elektronisch an seine E-Mail-Adresse oder per SMS benachrichtigt. Sofern er eine Dienstleistung zum Verfolgen von Änderungen im Immobilienkataster (gegen eine Gebühr) aktiviert hat, wird er mittels dieser Dienstleistung informiert. Sind die Bedingungen für die Genehmigung einer Eintragung erfüllt, wird die Eintragung vom Katasteramt genehmigt, frühestens jedoch nach Ablauf einer Frist von 20 Tagen ab dem Tag der Versendung der Information gemäß dem vorstehenden Satz.

Ein Beschluss über die Genehmigung einer Eintragung wird nicht mehr schriftlich ausgefertigt. Die Beteiligten eines Verfahrens über die Eintragung von Rechten in das Immobilienkataster werden nur darüber verständigt, welche Eintragung in das Immobilienkataster vorgenommen wurde. Nach der neuen Regelung wird den Beteiligten auch der Vertrag mit der Klausel des Katasteramtes nicht mehr zugestellt. Der Teilnehmer eines Verfahrens, dessen Rechte beschränkt werden oder erlöschen, und der auf Grundlage einer Vollmacht vertreten wird, wird neben seinem Vertreter ebenfalls direkt verständigt. Auf diese Art und Weise sollen Fälschungen von Vollmachten verhindert werden.

Fehlende Übereinstimmung mit dem Ist-Zustand

Stimmt der im Immobilienkataster eingetragene Stand nicht mit dem tatsächlichen rechtlichen Zustand überein, ist jene Person, deren Sachrecht berührt wird, berechtigt, die Beseitigung der mangelnden Übereinstimmung zu verlangen. Weist diese Person nach, dass sie ihr Recht vor einem Gericht geltend gemacht hat, wird in das Immobilienkataster ein Vermerk über eine Streitigkeit des Eintrags eingetragen. Dieser Vermerk über eine Streitigkeit wird gegen jede Person Wirkungen entfalten, deren Recht in das Immobilienkataster eingetragen wurde, nachdem die betroffene Person die Eintragung des gegenständlichen Vermerks beantragt hat.

Ein Vermerk über eine Streitigkeit eines Eintrags wird ferner eingetragen, falls eine Person behauptet, durch eine Eintragung in das Immobilienkataster zugunsten eines Anderen ohne Rechtsgrund betroffen zu sein, und diese Person einen entsprechenden Vermerk im Immobilienkataster fordert. In diesem Fall kann die betroffene Person die Eintragung des Vermerks über eine Streitigkeit beantragen, noch bevor sie ihr Recht auf gerichtlichem Wege geltend macht. Der Eigentümer hat dann zwei Monate Zeit, um bei einem Gericht eine Klage zu erheben, anderenfalls wird der Vermerk über die Streitigkeit gelöscht.

Der Vermerk über eine Streitigkeit bleibt im Immobilienkataster bestehen, bis eine Entscheidung über die erhobene Klage getroffen wird. Sofern die betroffene Person die Eintragung des Vermerks über die Streitigkeit innerhalb eines Monates ab dem Tag beantragt, an dem sie über die Eintragung im Immobilienkataster Kenntnis erlangt hat, wird dadurch der gute Glaube eines jeden hinfällig, der von den Eintragungen im Immobilienkataster ausgehen sollte; in solchen Fällen kommt daher der Grundsatz der materiellen Publizität nicht zur Anwendung. Sofern ein Eigentümer über die Eintragung eines fremden Rechtes nicht ordnungsgemäß verständigt wurde, verlängert sich die zuvor erwähnte Monatsfrist auf drei Jahre und beginnt ab dem Tag der Vornahme der bestrittenen Eintragung. Sofern die betroffene Person die Eintragung des Vermerks über eine Streitigkeit nach Ablauf der erwähnten Monatsfrist bzw. der 3-Jahres-Frist beantragt, wirkt der Vermerk über eine Streitigkeit nur gegen denjenigen, der die Eintragung seines Rechts in das Immobilienkataster erwirkte, ohne im guten Glauben gehandelt zu haben.

Die vorstehenden neuen Prinzipien einer Informierung der Eigentümer beurteilen wir positiv. Andererseits wird es im Interesse der Beteiligten einer Rechtshandlung und insbesondere im Interesse der Eigentümer von Immobilien sein, die aktuellen Angaben im Immobilienkataster zu prüfen. Gleichzeitig ist bei einem Erwerber mehr Vorsicht geboten, falls der Übertragende sein Eigentumsrecht an einer Immobilie noch vor Ablauf eines Monats, nach dem er Eigentümer wurde, übertragen sollte.