Sachlasten

Obwohl ihre Bezeichnung die Verpflichtung eines Eigentümers evozieren könnte, etwas unternehmen zu müssen, gehen Dienstbarkeiten von dessen Untätigkeit aus. Sie verpflichten den Eigentümer einer Sache, entweder etwas zu dulden (z.B. einer anderen Person die Möglichkeit einzuräumen, ein Grundstück zu betreten) oder etwas zu unterlassen (z.B. einem Nachbar die Aussicht auf die Landschaft nicht zu versperren). Dieses Recht kann mit einer konkreten Sache (z.B. einem Grundstück) oder einer konkreten Person verbunden sein.

 

Falls sich dieses Recht auf Sachen (Immobilien) bezieht, handelt es sich um sog. Grunddienstbarkeiten. Sofern ein Eigentümer eines Grundstücks X für den Eigentümer eines benachbarten Grundstücks Y eine Wegdienstbarkeit bestellt, ist diese an das betroffene Grundstück X gebunden und folgt dessen Schicksal. Berechtigte Person wird demnach jeder zukünftige Eigentümer des Grundstücks Y sein. Grundstück Y stellt das herrschende Grundstück gegenüber dem Grundstück X dar, welches das dienende Grundstück darstellt. Daher kann dieses Recht einer Dienstbarkeit nur mit einer Änderung des Grundstückseigentümers übertragen werden.

 

Einen anderen Fall stellen persönliche Dienstbarkeiten dar, deren Empfänger stets eine konkrete Person ist. Typischerweise handelt es sich um ein Nutzungsrecht, ein Nießbrauchrecht oder eine Wohndienstbarkeit. Als Beispiel einer persönlichen Dienstbarkeit kann ein Eigentümer einer Wohnung angeführt werden, der zugunsten eines Nachbarn A ein Nutzungsrecht bestellt. Nur dieser Nachbar darf von diesem Nutzungsrecht Gebrauch machen. Sollte der Eigentümer die Wohnung verkaufen, ist die Wohnung weiterhin mit dem Nutzungsrecht des Nachbarn A belastet und der neue Eigentümer ist verpflichtet, der Person A eine Nutzung zu ermöglichen.

 

Eine Leistung aus einer Dienstbarkeit kann mittels eines gerichtlichen Verfahrens geltend gemacht werden. Das Gericht kann der verpflichteten Partei anordnen, die Ausübung der Dienstbarkeit zu ermöglichen, d.h. beispielsweise den betroffenen Weg zugänglich zu machen.

 

Eine Dienstbarkeit kann im Wege eines Vertrages (bei Immobilien ist die schriftliche Form erforderlich) oder eines Testaments bestellt werden. Dienstbarkeiten können jedoch auch durch Ersitzung, kraft Gesetzes oder durch eine amtliche Entscheidung (z.B. eine Entscheidung eines Organs der öffentlichen Verwaltung gemäß Energiegesetz) entstehen.

Mit einer Dienstbarkeit ist ebenfalls die Verpflichtung verbunden, die Instandhaltungs- und Aufrechterhaltungskosten zu tragen. Falls mehrere Berechtigte bestehen bzw. die betreffende Sache auch durch den Eigentümer genutzt wird, wird diese Verpflichtung nach der Intensität deren Nutzung aufgeteilt. 

  

Im Gegensatz dazu enthalten Reallasten die Verpflichtung des Eigentümers, etwas zu geben oder zu unternehmen. Das Recht ist in diesen Fällen mit der Person des Eigentümers einer konkreten Sache verbunden, der zu einer Leistung verpflichtet ist. Ein Beispiel wäre ein Nutzungsrecht an einer Wohnung B zugunsten einer Person O. Falls der Eigentümer der Wohnung B die Wohnung verkauft, erlischt das Recht nicht und der Erwerber ist verpflichtet, der Person O die Nutzung der Wohnung zu ermöglichen. Die Sache muss in einem öffentlichen Verzeichnis eingetragen werden, in dem auch die Existenz der Reallast zu vermerken ist. Die Person des Eigentümers ist jedoch für das Bestehen der Reallast unerheblich. Daher wird ein Wechsel des Eigentümers einer Sache keinen Einfluss auf die bestehende Reallast haben.

 

Reallasten können befristet oder unbefristet festgelegt werden. Wird eine Last unbefristet errichtet, muss deutlich gemacht werden, unter welchen Bedingungen sich der Eigentümer dieser entbinden kann. Darunter wird die Möglichkeit eines Inhabers verstanden, nach Erfüllung der festgelegten Bedingungen ein Erlöschen der Last herbeiführen zu können. Bei Erfüllung dieser Bedingungen erlischt das Recht, ungeachtet des Willens des Berechtigten.