Akzessorisches Miteigentum – eine große, kleine Neuerung im neuen Bürgerlichen Gesetzbuch

Es betrifft Situationen, in denen eine Sache Nr. 1 im Miteigentum mehrerer Miteigentümer steht, diese jedoch eine besondere Beziehung zu der Nutzung anderer Sachen Nr. 2, 3, 4 etc. habt, die in einem ausschließlichen Eigentum der einzelnen Miteigentümer der Sache Nr. 1 stehen. Als Beispiel stellen wir uns einen Fall vor, in dem zwei (oder mehr) Nachbarn vereinbaren, dass sie auf dem Zufahrtsweg zu ihren Häusern einen gemeinsamen Parkplatz bauen. Dieser steht dann in ihrem Miteigentum und dient zugleich dem Zugang und der Zufahrt zu ihren Häusern. Es ist daher nicht möglich, dass einer der Miteigentümer beschließt, den Parkplatz in ein Blumenbeet oder einen Basketballplatz zu verwandeln. In diesem Fall könnte nämlich der zweite Nachbar nicht mehr die Einfahrt zu seinem Haus nutzen und somit faktisch nicht mehr in das Haus gelangen. Oder in den Worten des Gesetzes: „Die Nutzung der gemeinsamen Sache wäre nicht gut möglich”. Es kann jedoch der Fall eintreten, dass auch der andere Nachbar ein begeisterter Basketballspieler ist und er dem Bau eines Basketballspielfeldes zustimmt. Dem Bau des Spielfeldes stünde dann nichts im Wege.

 

Ausgeschlossen ist auch eine Situation, in der ein Nachbar den anderen im Rahmen eines Nachbarschaftsstreites würde bestrafen wollen und er sich daher entschließt, seinen Anteil am Grundstück an den örtlichen Hundezüchterverein zu verkaufen. Das Schicksal eines Anteils an einem akzessorischen Miteigentum ist nämlich untrennbar mit der betreffenden eigenständigen Sache verbunden, die ohne diesen nicht genutzt werden kann. Die einzige Möglichkeit einer legalen Übertragung des Anteils an dem Grundstück wäre somit ein Verkauf des gesamten Hauses einschließlich des gegenständlichen Miteigentumsanteils am gegenständlichen Grundstück. 

 

An der Ausübung des Miteigentumsrechtes darf ein Miteigentümer nicht gehindert werden – jeder von ihnen hat ein Recht auf Ausübung desselben. Falls einer der Miteigentümer auf die Ausübung des Rechtes verzichtet, ist dieser Verzicht nur ihm gegenüber wirksam. Er bezieht sich somit nicht auf etwaige neue Eigentümer der Sache.

 

Immobilien in einem  akzessorischen Miteigentum werden in ein öffentliches Register eingetragen. Im Fall von Grundstücken wird die Größe der Anteile durch das Verhältnis zur Grundstücksfläche bestimmt. Jedoch können die Miteigentümer die Größe der Anteile in anderer Weise vereinbaren.

 

Zu der Verwaltung einer Sache in einem akzessorischen Miteigentum können die Miteigentümer einen aus ihrer Mitte als Verwalter der Sache bestimmen. Dies gilt, falls sie eine Verwaltung nicht anderweitig vereinbaren. Möglich ist auch eine Variante, bei der einer der Miteigentümer sich einfach entscheidet, die Verwaltung auszuüben. Falls dem kein anderer Miteigentümer innerhalb der nachfolgenden drei Monate widerspricht oder dieser vor Gericht die Bestellung eines Verwalters beantragt, gilt die jeweilige Person als der gewählte Verwalter. Eine Abberufung eines Verwalters ist möglich mit der Mehrheit der Stimmen der Miteigentümer. Eine Ausnahme bildet ein Fall, in dem der Verwalter durch ein Gericht bestellt wurde. Für dessen Abberufung wären dann zwei Drittel der Stimmen erforderlich. Für die Umsetzung der Verwaltung leisten die Miteigentümer einen anteiligen Beitrag in Abhängigkeit von der Größe ihrer Anteile, wobei sie – sofern nichts Abweichendes vereinbart wurde – zum 31. Januar eine entsprechende Anzahlung an den Verwalter leisten.