Vorsteuerabzug bei Vermietungen ab 01. Januar 2021

Die Umsätze aus Grundstücks- und Gebäudevermietung sind steuerpflichtig, wenn Grundstücke und Gebäude an einen Unternehmer für dessen Unternehmen vermietet werden. Erfolgt die Vermietung nach Ermessen des Vermieters steuerpflichtig, kann die Vorsteuer für alle bezogenen Lieferungen und sonstigen Leistungen abgezogen werden, was bei einer steuerfreien Vermietung unzulässig ist. Ab 01. Januar 2021 wird der volle Vorsteuerabzug deutlich eingeschränkt. Inwieweit werden dadurch Vermieter betroffen?

Die Entscheidung, ob die Vermietung an einen Unternehmer für dessen Unternehmen steuerfreit oder steuerpflichtig erfolgt, kann von Vermietern auch nach 01. Januar 2021 getroffen werden, jedoch nur bei einigen Vermietungen.

Der Vorsteuerabzug ist nunmehr bei Vermietung von folgenden Gebäuden ausgeschlossen:

Familienhäusern;
Wohnräumen;
Wohnungen, ggfs. mit Garage, Keller oder Abstellkammer;
Bauwerken, deren Bodenfläche mindestens zu 60% aus der Wohnfläche besteht (gilt auch für Gebäudeteile, sofern nur ein Gebäudeteil vermietet wird);
Grundstücken, auf denen Familienhäuser, Wohnräume oder Bauwerke stehen, deren Bodenfläche mindestens zu 60% aus der Wohnfläche besteht, wenn die Bauwerke gemeinsam mit dem Grundstück vermietet werden;
Erbbaurechte an Familienhäusern oder Bauwerken, deren Bodenfläche mindestens zu 60% aus der Wohnfläche besteht.

Umsatzsteueroption auch im Jahre 2021?

Aus der o.g. Aufzählung ist es ersichtlich, dass der Vorsteuerabzug für Grundstücke und Gebäude vermieden werden sollte, die primär den Wohnzwecken dienen. Ab 01. Januar 2021 gilt die Vermietung dieser Grundstücke und Gebäude als steuerfreie sonstige Leistungen, die einen Vorsteuerabzug ausschließen.

Auf Vermieter, die zu einer steuerpflichtigen Vermietung optiert haben, wirkt sich diese Neuregelung folgendermaßen aus: erstens kann der auf das Entgelt für Instandhaltung und Reparaturen von Gebäuden entfallende Steuerbetrag nicht als Vorsteuer abgezogen werden. Die zweite Auswirkung ist wahrscheinlich wichtiger – es muss die Vorsteuer berichtigt werden, die beim Immobilienerwerb abgezogen wurde. Die Unternehmer sind verpflichtet, die Nutzung der Immobilie innerhalb von zehn Folgejahren nach dem Immobilienerwerb zu prüfen. Ändern sich die Verhältnisse, muss beurteilt werden, ob bei der neuen Nutzungsbestimmung weiterhin der Vorsteuerabzug zulässig ist ggfs. in welcher Höhe. Werden Grundstücke und Gebäude steuerfrei vermietet, ist Ende jeden Jahres ein Zehntel der abgezogenen Vorsteuerbeträge abzuführen. Der Vorsteuerbetrag ist bis Ablauf der o.g. 10-Jahresfrist zu berichtigen.

Hat ein Unternehmer z.B. vor fünf Jahren ein Familienhaus gekauft, die Vorsteuer aus dem Kaufpreis abgezogen und den Mietzins mit Umsatzsteuer berechnet, erfolgt im nächsten Jahr eine Änderung der Verhältnisse, wobei das Gebäude nicht mehr für eine steuerpflichtige, sondern auch für eine steuerfreie sonstige Leistung verwendet wird, die einen Vorsteuerabzug ausschließt. Der Vermieter hat somit bei Abgabe der Umsatzsteuervoranmeldung für Dezember 2021 ein Zehntel der abgezogenen Vorsteuerbeträge abzuführen und den Vorsteuerabzug bis Ablauf der zehnjährigen Frist jeweils zu einem Zehntel zu berichtigen.

Da mit dieser Änderung neben der o.g. Pflicht zur Berichtigung des Vorsteuerabzuges auch weitere Maßnahmen wie z.B. eine Umgestaltung der internen Systeme bzw. eine Änderung des bestehenden Geschäftsmodells verbunden sind, empfehlen wir Ihnen, die Neuregelung sorgfältig zu beachten. Für Ihre Rückfragen stehen wir Ihnen selbstverständlich gerne zur Verfügung.