Veräußerung von Grundstücken als Betriebsveräußerung

Bei Veräußerung oder Verkauf eines Betriebs kann die Liquidität oft knapp werden. Nach allge­mei­nen umsatzsteuerlichen Grundsätzen, nach denen zwischen der Zahllast und der Vorsteuererstattung ein relativ langer Zeitraum besteht, kann die Liquiditätslage bei einer Betriebsveräußerung oft verschlechtert werden. Um die Liquiditätsengpässe zu eliminieren, ist die Betriebsveräußerung nach dem Umsatzsteuergesetz bei Erfüllung mehrerer Voraussetzungen steuerfrei. Was passiert jedoch, wenn nur Grundstücke (und Gebäude) mit Mietern und wirksamen Mietverträgen veräußert werden? Liegt auch in diesem Falle eine Betriebsveräußerung vor?

Der Begriff Betriebsveräußerung ist weder durch UStG noch durch die übergeordnete  Mehrwertsteuerrichtlinie (2006/112/EG) geregelt. Bei Entscheidung, ob eine Betriebsveräußerung vorliegt, muss auf die Rechtsprechung des Europäischen Gerichtshofes (EuGH) zurückgegriffen werden. Aus der Rechtsprechung des EuGH ergeben sich allgemeine Voraussetzungen, bei deren Erfüllung eine Betriebsveräußerung vorliegt.

Eine Veräußerung von Grundstücken mit Mietern und wirk­samen Mietverträgen kann als Veräußerung eines Geschäftsbetriebs betrachtet werden. Es muss jedoch beurteilt werden, ob diese Veräußerung als Betriebsveräußerung gelten kann. Mit dieser spezifischen Rechtssache hat sich leider auch der EuGH nicht befasst. Einige Mitgliedstaaten haben daher eigene Auslegungen veröffentlicht, die für ihre Unternehmer ein Hilfsinstrument darstellen. Da Tschechien eine solche Auslegung noch nicht veröffentlicht hat, hat der Koordinierungsausschuss der Steuerberaterkammer und der Generalfinanzdirektion versucht, umsatzsteuerliche Voraussetzungen für Betriebsveräußerungen zu definieren .

Der Koordinierungsausschuss hat vorgeschlagen, dass eine Veräußerung von Grundstücken als Betriebsveräußerung gilt, wenn bei der Veräußerung Verträge oder Vorverträge zur Verträgen über die Vermietung von Grundstücken oder deren Teilen bestehen, die bei der Grundstücksveräußerung nicht aufgehoben, sondern auf Käufer mit veräußerten Grundstücken übertragen werden. Die Käufer werden im Mietverhältnis die Verkäufer ersetzen und deren Tätigkeit fortsetzen.

Die Generalfinanzdirektion hat diesen Vorschlag als zu allgemein abgelehnt und mit einer Veräußerung von Grundstücken mit Mietverträgen durch einen Immobilienmakler argumentiert. Ein Immobilienmakler ist eher an Veräußerung als auch an Vermietung von Grundstücken interessiert. In diesem Falle ist eine der allgemeinen Voraussetzungen nach der Rechtsprechung des EuGH  - der Käufer muss die Geschäftstätigkeit des Verkäufers fortführen – nicht erfüllt. Bei einem  Immobilienmakler gelten Grundstücke als zu verkaufende Vorräte. 

Zum Schluss möchten wir betonen, dass die Beurteilung der Betriebsveräußerung durch den Koordinierungsausschuss zu allgemein ist. Die Betriebsveräußerung muss stets einzeln und unter allen Umständen beurteilt werden. Es muss hierbei geprüft werden, ob die Betriebsveräußerung allgemeine Merkmale nach Rechtsprechung des EuGH erfüllt. Der Koordinierungsausschuss hat jedoch wichtige Leitlinien definiert, die bei einer umsatzsteuerlichen Prüfung von Betriebsveräußerungen zu beachten sind.

Sollten Sie eine Veräußerung oder einen Erwerb von Grundstücken planen, stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung.