Umsatzsteuer bei Vermietung von Immobilien im Jahre 2021

Am 1. Januar 2021 ist die längst erwartete Änderung des § 56a Abs. 3 UStG in Kraft getreten, nach der eine umsatzsteuerpflichtige Vermietung von Grundstücken und Gebäuden an einen anderen Unternehmer für dessen Unternehmen nur einge-schränkt möglich ist. Ende des Jahres 2020 wurde ein Schreiben der Generalfinanzdi-rektion veröffentlicht, das die Anwendung dieser Neuregelung erläutert.

 
Obwohl die Vermietung von Grundstücken und Gebäuden an einen anderen Unternehmer für des-sen Unternehmen allgemein umsatzsteuerfrei ist, konnten Vermieter bis Ende des Jahres 2020 zu einer umsatzsteuerpflichtigen Vermietung optieren. Die Umsatzsteueroption war für die Vermieter vorteilhaft und wurde oft genutzt, da die in Rechnung gestellte Umsatzsteuer für vermietete Immo-bilien als Vorsteuer abgezogen werden konnte. 

Seit diesem Jahr kann die Umsatzsteueroption nur eingeschränkt angewandt werden. Eine umsatz-steuerpflichtige Vermietung von Immobilien, die dauerhaften Wohnzwecken dienen, ist nun-mehr unzulässig. Dauerhaften Wohnzwecken dienen hierbei Familienhäuser, Wohnräume nach UStG, Wohnungseinheiten, Gebäude oder Gebäudeteile, deren Bodenfläche mindestens zu 60% aus der Wohnfläche besteht, sowie Grundstücke oder Erbbaurechte, falls auf dem Grundstück eine der o.g. Immobilien steht.

Aus dem Schreiben der Generalfinanzdirektion ergibt sich, dass für die Beurteilung, ob die Umsatz-steueroption ausgeschlossen ist, die im Grundbuch eingetragene Nutzungsart maßgeblich ist. Ist eine Immobilie im Grundbuch als Familienhaus, Wohnraum oder Wohnungseinheit eingetragen, ist es offensichtlich, dass sie für dauerhafte Wohnzwecke bestimmt ist. Bei diesen Immobilien darf auf eine steuerfreie Vermietung nicht verzichtet werden. Ist jedoch als Nutzungsart ein Atelier oder ein anderer Gewerberaum eingetragen, dient die Immobilie nicht dauerhaften Wohnzwecken. Der Vermieter dieser Immobilie kann zu einer steuerpflichtigen Vermietung optieren. 

Weicht die eingetragene Nutzungsart von der tatsächlichen Nutzungsart ab, z.B. wenn ein Fami-lienhaus als Büro genutzt wird, ist für die Umsatzsteueroption die Eintragung im Grundbuch maß-geblich. Der Vermieter kann sich für die Umsatzsteuerpflicht entscheiden, wenn das Familienhaus renoviert und ins Grundbuch als Büroräume eingetragen wird. 

Zum Schluss möchten wir darauf hinweisen, dass im Zusammenhang mit der Änderung des § 56a Abs. 3 UStG keine Übergangsbestimmungen eingeführt wurden. Die Nachteile bestehen darin, dass § 56a Abs. 3 UStG auch auf Mietverträge anzuwenden sind, die vor 1. Januar 2021 abgeschlos-sen wurden. Sollte ein  Unternehmer innerhalb von den letzten zehn Jahren eine Immobilie erwer-ben oder diese modernisieren, wobei er zu einer steuerpflichtigen Vermietung gewechselt und die Vorsteuer abgezogen hat, muss er den Vorsteuerabzug berichtigen und die berichtigte Vorsteuer bis zum Ablauf der zehnjährigen Frist in der Umsatzsteuererklärung erklären und abführen.

 
Betrifft Sie die oben dargestellte Neuregelung, empfehlen wir Ihnen, die Umsatzsteuerbesteuerung des in Rech¬nung gestellten Mietzinses zu prüfen und ggfs. entsprechende Schritte zu unterneh-men. Sollten Sie an unserer Unterstützung interessiert sein, stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung.