Mieter kann richtige Verteilung der Heizkosten verlangen und darf nicht auf Kürzungsrecht verwiesen werden

BGH, Urteil vom 16.01.2019, Az.: VIII ZR 113/17

Der Mieter einer Wohnung kann verlangen, dass sich die Abrechnung der Heizkosten nach dem Verteilungsmaßstab der Heizkostenverordnung richtet.

 
Im streitgegenständlichen Fall ist der Kläger Mieter einer Wohnung der Beklagten. Die Beklagte rechnet die Heizkosten jeweils zu 50 % nach der Wohnfläche und nach dem erfassten Wärmeverbrauch ab. Der Mieter verlangt mit seiner Klage, dass künftig die Heizkosten – entsprechend der gesetzlichen Vorgaben der Heizkostenverordnung – zu 30 % nach der Wohnfläche und zu 70 % nach dem erfassten Verbrauch abgerechnet werden. Die Beklagte meint, dass bei Vorliegen der Voraussetzungen kein Anspruch auf die verlangte anteilige Abrechnung, sondern lediglich ein Recht auf die Kürzung der fehlerhaften Abrechnung besteht.

 
Der BGH sprach dem Kläger Recht zu. Liegen die Voraussetzungen des § 7 Abs. 1 Satz 2 HeizkostenV vor, müsse der Vermieter zwingend die Abrechnung nach dem vorgeschriebenen Verhältnis aufschlüsseln. Diese Vorschrift der Heizkostenverordnung gibt vor, dass die Betriebskosten der zentralen Heizungsanlage in Gebäuden, die das Anforderungsniveau der Wärmeschutzverordnung vom 16.08.1994 nicht erfüllen, die mit einer Öl- oder Gasheizung versorgt werden und in denen die freiliegenden Leitungen der Wärmeverteilung überwiegend gedämmt sind, von den Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage 70 vom Hundert nach dem erfassten Wärmeverbrauch der Nutzer zu verteilen sind. Auch könne der Vermieter den Mieter nicht auf sein Kürzungsrecht nach der Heizkostenverordnung verweisen. Die zugrundeliegende Vorschrift räume dabei lediglich ein Kürzungsrecht des Mieters bei nicht verbrauchsabhängigen Abrechnungen ein und verpflichte ihn keineswegs künftig fehlerhafte Abrechnungen abwarten zu müssen. Die Vorschrift diene lediglich der Unterbindung künftiger fehlerhafter Abrechnungen.

Fazit:

Vermieter müssen künftig darauf achten, dass sie die Vorgaben der Heizkostenverordnung zur korrekten Abrechnung der Heizkosten einhalten. Es ist ihnen nicht mehr möglich, den Mieter stattdessen auf sein Kürzungsrecht aus der Heizkostenverordnung zu verweisen. Es lohnt sich also erneut, einen Blick in gesetzlichen Vorschriften zur Betriebskostenabrechnung zu werfen.