Mietrechtsreform zum 1. Mai 2013

 

Letzteres wird erreicht durch umfangreiche Änderungen der Zivilprozessordnung. So wird nun das bislang als „Berliner Räumungsmodell“ bekannt gewordene Räumungsverfahren, welches sich auf die bloße Herausgabe der Wohnung und nicht gleichzeitige Räumung durch den Gerichtsvollzieher beschränkte, zum gesetzlichen Grundfall der sogenannten „vereinfachten Räumung, § 885 a ZPO neu”. Der BGH hatte mit seinem Urteil vom 14. Juli 2010 – VIII ZR 45/09 die Haftung des räumenden Vermieters so erweitert, dass der Vermieter auch verschuldens-unabhängig für abhanden gekommene Sachen haftete. Das Gesetz erlaubt nun das „Wegschaffen” der Sachen des Mieters und deren Verwertung durch den Vermieter, wobei dessen Haftung auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit beschränkt wird.

 

Im Übrigen werden die einzelnen Regelungen zu Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen neu gefasst und definiert. Der Mieter hat Erhaltungsmaßnahmen wie bisher zu dulden. Alle Maßnahmen der Modernisierung hat er ebenfalls zu dulden, wenn die Maßnahme für ihn oder seine Familienangehörigen keine Härte bedeutet. Anders als nach bisherigem Recht spielen dabei finanzielle Aspekte (zu erwartende Mieterhöhung) keine Rolle mehr. Der Mieter darf ab sofort für die Dauer von 3 Monaten die Miete wegen vorgenommener Baumaßnahmen nicht mindern. Dies gilt aber nur für solche Modernisierungen, durch die „in Bezug auf die Mietsache” nachhaltig Endenergie eingespart wird. Dies ist der Fall bei einer Dach-Photovoltaikanlage, die den Strom in das Hausnetz einspeist. Dies ist aber nicht der Fall bei einer Dach-Photovoltaikanlage, die lediglich das öffentliche Netz speist. Problematisch werden die Fälle sein, in denen der Vermieter sowohl Maßnahmen „in Bezug auf die Mietsache” und sonstige Modernisierungen gleichzeitig vornimmt. Für welchen Baulärm und -dreck darf dann der Mieter mindern? Damit wird sich die Rechtsprechung beschäftigen müssen, was zu einer Steigerung der Rechtsunsicherheit beitragen dürfte.

 

Das Gesetz regelt ferner das sogenannte Wärmecontracting. Bisher sehr umstritten war die Frage, ob der Vermieter in einem bestehenden Mietverhältnis auf Fremd-Wärmelieferung übergehen durfte und infolge dessen die Mieter die (in aller Regel höheren) Wärmelieferungskosten zu tragen hatten. Dies regelt nun § 556 c BGB neu. Ein Umsteigen auf Fremdenergie ist demnach zulässig, wenn zwischen Mieter und Vermieter bisher vereinbart ist, dass der Mieter die Kosten der gewerblichen Lieferung der Wärme/des Warmwassers zu tragen hat, die Wärmelieferungsanlege neu errichtet ist und die Betriebskosten, die der Mieter bisher für Wärme und Warmwasser zahlte, nicht überstiegen werden.

 

In Anbetracht dessen, das in den Wärmelieferkosten auch Instandhaltungskosten, sonstige Rücklagen und nicht zuletzt auch ein Gewinnanteil beinhaltet ist, wird der Betrag der Selbstversorgung durch den Vermieter in aller Regel überstiegen werden. Damit wird wohl kaum ein Vermieter im Bestandsmietverhältnis auf ökologisch sinnvolle Fremdwärme umstellen. Tut er es doch, kann er nur fiktiv mit dem Mieter anhand der bisherigen Kostenhöhe abrechnen.