Das sollten Sie zur Verschärfung der Mietpreisbremse wissen

veröffentlicht am 02. November 2018

​Die Lage auf den Mietwohnungsmärkten hat sich seit der Einführung der „Mietpreisbremse” zunächst für bestehende Mietverhältnisse im Jahr 2013 und bezüglich der Neuregelung für Neuvermietungen im Jahr 2015 nicht entspannt. Am 5. September 2018 hat deshalb das Bundeskabinett einen Entwurf des „Gesetzes zur Ergänzung der Regelungen über die zulässige Miethöhe bei Mietbeginn und zur Anpassung der Regelungen über die Modernisierung der Mietsache (Mietrechtsanpassungsgesetz – MietAnpG)” beschlossen. Das Gesetz könnte zum 1. Januar 2019 in Kraft treten und sieht die folgenden Änderungen am Mietrecht vor.

Auskunft über Vormiete und andere Ausnahmen

Bis zum Jahr 2015 war der Vermieter bei der Bestimmung der Miethöhe im Falle der Neuvermietung nur den Marktregeln unterworfen. Ab 2015 wurde die Miethöhe erstmals gesetzlich auf 10 Prozent über der ortsüblichen Miete beschränkt. Der Vermieter konnte davon nur abweichen, wenn die sogenannte Vormiete bereits höher war als die ortsübliche Vergleichsmiete. Das brachte den Mieter in die schwierige Lage, sowohl die ortsübliche Vergleichsmiete bestimmen zu müssen als auch von der höheren Vormiete Kenntnis erlangt zu haben. Künftig soll der Vermieter daher verpflichtet sein, einem Mieter vor Abschluss des Mietvertrages unaufgefordert in Textform Auskunft über die zuvor für die Wohnung vereinbarte Miete zu erteilen, wenn er unter Berufung auf die Höhe der Vormiete eine Miete verlangen will, die über der nach der Mietpreisbremse an sich zulässigen Miete liegt.

Die Auskunft muss der Vermieter dem Mieter unaufgefordert geben. Eine gesonderte Erklärung bzw. ein gesondertes Schriftstück sind hierfür nicht erforderlich; es ist vielmehr ausreichend, wenn die Auskunft in das vom Mieter zu unterzeichnende Exemplar des Mietvertrages aufgenommen wird. Die Beweislast für die rechtzeitige Auskunftserteilung liegt beim Vermieter, der sich auf die Regelung berufen will.

Kommt der Vermieter seiner Auskunftspflicht nicht nach, soll er höchstens die nach der Mietpreisbremse zulässige Miete (maximal 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete) verlangen können, auch wenn eine Ausnahme an sich vorliegt, die eine höhere Miete rechtfertigen würde. Hat der Vermieter die Auskunft zwar erteilt, aber die dafür gesetzlich vorgeschriebene Textform nicht eingehalten, soll er sich erst dann auf die Ausnahme berufen können, wenn er die Textform nachgeholt hat.

Für die weiteren Ausnahmen von der Mietpreisbremse – vorangegangene Modernisierung (§ 556e Abs. 2 BGB), erste Vermietung nach umfassender Modernisierung (§ 556f Satz 2 BGB), erstmalige Nutzung und Vermietung nach dem 1. Oktober 2014 (§ 556f Satz 1 BGB) – gilt Nämliches.

Vereinfachte Rüge

Zudem soll es für Mieter künftig einfacher sein, Verstöße gegen die Mietpreisbremse zu rügen. Während der Mieter nach bisheriger Rechtslage eine „qualifizierte Rüge” erheben muss, die auch die Tatsachen enthält, auf denen die Beanstandung der Miethöhe beruht, soll künftig eine einfache Rüge ohne weitere Angaben ausreichen. Es soll aber dabei bleiben, dass der Mieter nur Mieten zurückfordern kann, die nach der Rüge fällig geworden sind.

Es hatte sich in der Rechtspraxis für den Mieter als schwierig erwiesen, ausreichend Tatsachen vorzutragen, auf denen die Beanstandung der vereinbarten Miete beruhte. Hierzu musste gegebenenfalls eine Auskunftsklage gegenüber dem Vermieter vorgelagert werden, um dem Erfordernis einer qualifizierten Rüge nachkommen zu können. Erst ab dem Zeitpunkt der tatsächlichen Vorlage einer qualifizierten Rüge konnte der Mieter die zu viel geleisteten Mieten zurückerhalten. Zukünftig soll der Mieter eine nach seiner Ansicht zu hohe Miete dem Vermieter nur noch in einfacher Weise mitteilen, Tatsachen auf denen die Beanstandung beruht, muss er nicht länger vortragen. Will der Vermieter dann die höhere Miete tatsächlich durchsetzen, muss er dies darlegen und beweisen.

Modernisierungsumlage nur noch 8 Prozent

In Gebieten mit sogenanntem angespanntem Wohnungsmarkt (von der jeweiligen Landesregierung per Verordnung bestimmt) sollen Modernisierungskosten für eine Dauer von zunächst fünf Jahren nur noch in Höhe von 8 Prozent jährlich (aktuell: 11 Prozent) auf die Mieter umgelegt werden können.

Mit dieser zeitlich begrenzten Regelung sollen zwei Ziele verfolgt werden. Zum einen soll die ohnehin in den angespannten Gebieten bestehende Belastung aufgrund hoher Ausgangsmiete und im Hinblick auf die deutlich gesunkenen Finanzierungskosten für Modernisierungsmaßnahmen begrenzt werden. Zum anderen soll die räumliche Begrenzung einen Ausgleich für die Gebiete schaffen, die nicht unter die von der Landesregierung festgelegten Gebiete fallen.

Schließlich sieht der Gesetzentwurf vor, die Umlage von Modernisierungskosten auf 3 Euro je Quadratmeter innerhalb von 6 Jahren zu begrenzen, also die sogenannte Luxusmodernisierung zu vermeiden. Es soll Vermietern erschwert werden, die Ankündigung umfangreicher Modernisierungsmaßnahmen gezielt dazu zu nutzen, Mieter zur Kündigung zu veranlassen. So soll künftig eine Pflichtverletzung des Vermieters vermutet werden, wenn er nach einer Ankündigung nicht innerhalb von 12 Monaten mit der Maßnahme beginnt oder die Arbeiten nach Beginn mehr als 12 Monate ruhen, wenn er eine Mieterhöhung von mindestens 100 Prozent ankündigt oder die Maßnahme so durchgeführt wird, dass der Mieter erheblich belastet wird. Von der Vermutung soll sich der Vermieter entlasten können, indem er einen nachvollziehbaren objektiven Grund vorbringt.

Zudem soll das gezielte „Herausmodernisieren” künftig eine Ordnungswidrigkeit darstellen, die mit einer Geldbuße von bis zu 100.000 Euro geahndet werden kann.

Fazit:

Ob die Verschärfung der gesetzlichen Regelungen tatsächlich zum gewünschten Erfolgt führen wird oder durch die Verschärfung selbst die Lage am Mietmarkt verstärkt wird, wird man abwarten müssen. Es darf aber bezweifelt werden, ob die Mietpreisbremse geeignet ist, bezahlbare Mieten für alle Einkommensgruppen in Ballungsräumen zu sichern. Die Mieten steigen immer dort, wo die Nachfrage spürbar steigt. Statt jedoch Bedingungen für ein höheres Wohnungsangebot zu verbessern (also das Angebot zu erhöhen), erhöht die Mietpreisbremse die Nachfrage in den begehrten Quartieren, indem die Mieten gerade dort künstlich niedrig gehalten werden. Vielverdiener werden das begrüßen. Die Begrenzung der Mieterhöhungsumlage wird den von der Bundesregierung erkannten Reparaturstau wohl eher vergrößern. Die Verlagerung der Auskunftspflicht auf den Vermieter könnte geeignet sein, eher von einer Vermietung abzulassen, als das Risiko einzugehen.