Maßgebender Zeitpunkt für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete

BGH, Urteil vom 26.05.2021 - Az.: VII ZR 93/20

Für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete ist der Zeitpunkt maßgebend, zu dem das Erhöhungsverlangen dem Mieter zugeht.

 
Irrelevant ist der Zeitpunkt, ab dem der Mieter die erhöhte Miete gegebenenfalls schuldet.

In dem dieser Entscheidung zugrunde liegenden Rechtsstreit war die Beklagte Mieterin einer 55,13 m² großen Zweizimmerwohnung der Klägerin in Berlin. Die Klägerin forderte von der Beklagten einer Erhöhung der monatlichen Nettokaltmiete ab dem 01. Oktober 2017 von 305,42 € auf 341,72 € zuzustimmen. Dies entsprach einer Erhöhung der Nettokaltmiete auf 6,20€/m². Nachdem das Amtsgericht die Klage unter Heranziehung des Berliner Mietspiegels von 2017 abgewiesen hat, hat das Berufungsgericht der Klage nach Einholung eines Sachverständigengutachtens zur Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete stattgegeben. Wegen Rechtsfehlern in den Ausführungen des Berufungsgerichts bezüglich der ortsüblichen Vergleichsmiete verwies der BGH nun die Sache zur erneuten Entscheidung an das Landgericht zurück.

Zunächst einmal stellte der BGH klar, dass die Klägerin einen Anspruch aus § 558 BGB gegen die Beklagte auf Zustimmung zur Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete hat. Allerdings sei das Berufungsgericht nicht gemäß § 529 I Nr. 1 ZPO an die Tatsachenfeststellung des Amtsgericht gebunden gewesen. Letzteres schätzte unter Heranziehung des Berliner Mietspiegels 2017 nach § 287 ZPO die ortsübliche Vergleichsmiete. Aufgrund der Einwendungen der Klägerin gegen die Richtigkeit und Repräsentativität des Mietspiegels stelle dieser keine geeignete Schätzgrundlage dar. Demnach stand es im pflichtgemäßen Ermessen des Gerichts nach §§ 287 I 2, II ZPO, die Einholung eines Sachverständigengutachtens durchzuführen.

Bei der Einholung dieses Sachverständigengutachtens hat jedoch das Berufungsgericht den für die Bildung der ortsüblichen Vergleichsmiete maßgeblichen Stichtag rechtsfehlerhaft bestimmt. Anstatt auf den Zeitpunkt, an dem der Beklagten das Mieterhöhungsverlangen zugegangen ist, stellte das Landgericht auf den Zeitpunkt ab, ab dem die Beklagte die erhöhte Miete gegebenenfalls schuldete.

Nach § 558 I 1 BGB kann der Vermieter die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert geblieben ist. Nach der in diesem Fall gemäß Art. 229 § 50 EGBGB anwendbaren, bis zum 31. Dezember 2019 geltenden Fassung des § 558 II 1 BGB wird die ortsübliche Vergleichsmiete aus den üblichen Entgelten gebildet, die in der Gemeinde für vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit in den letzten vier (aktuelle Fassung: sechs) Jahren vereinbart oder, von Erhöhungen nach § 560 BGB abgesehen, geändert worden sind.

Die sich aus § 558 II BGB aF ergebende Vierjahresfrist erstreckt sich vom Zugang des Erhöhungsverlangens im Juli 2017 vier Jahre zurück. Der maßgebende Beurteilungszeitraum ist also Juli 2013 bis Juli 2017 und nicht Oktober 2013 bis Oktober 2017. Insoweit als der Sachverständige zwei Vergleichswohnungen heranzog, für die das Mietentgelt im Jahr 2017 (neu) vereinbart wurde, ohne dass sich aus dem Gutachten ergibt, ob dies vor oder nach Juli 2017 geschah, lässt sich anhand der Feststellungen nicht beurteilen, ob ein Anspruch der Klägerin aus § 558 BGB besteht oder nicht.

Fazit:

Vermieter die eine Erhöhung der Miete auf das höchste, zulässige Maß durchsetzen möchten, sollten diese Entscheidung beachten. Ansonsten könnte sich die geplante Erhöhung des Cashflows in einen zeit- und kostspieligen Rechtstreit mit am Ende negativen Ausgang verwandeln.