Ausübung des Optionsrechts bei Mietermehrheit

veröffentlicht am 12.3.2024 | Lesedauer ca. 2 Minuten

OLG Hamburg, Urteil vom 31. Januar 2024, Az.: 4 U 69/23

Sofern der Mietvertrag eine Verlängerungsoption vorsieht, muss diese von allen Mietern gemeinsam ausgeübt werden. Andernfalls ist die Erklärung nicht wirksam.

Die Parteien streiten um die Räumung einer Büroimmobilie. Die Klägerin ist Vermieterin des Mietobjekts. Die Beklagten zu 1) und 2) sind die Mieter, die Beklagte zu 3) die im Mietobjekt ansässige Anwaltssozietät und die Beklagte zu 4) und 5) weitere ehemalige Gesellschafter der Beklagten zu 3). Der befristete Mietvertrag räumt den Mietern die Option ein, das Mietverhältnis um 5 Jahre zu verlängern. Der Beklagte zu 1) machte im Jahr 2022 von diesem Optionsrecht Gebrauch. Dabei fügte dieser den Vertretungszusatz „P…Rechtsanwälte PartG mbB” in die Unterschriftenzeile hinzu, verwendete einen Briefbogen der Beklagten zu 3) und formulierte die Erklärung unter Verwendung des Personalpronomens wir statt ich. Frühere Optionsrechte wurden wirksam von den Beklagten zu 1) und 2) im eigenen Namen ausgeübt. Die Klägerin kündigte das Mietverhältnis im Jahr 2023 ordentlich.

Das Oberlandesgericht bejaht den Anspruch der Klägerin auf Räumung und begründet seine Entscheidung wie folgt: Die Klägerin konnte das Mietverhältnis ordentlich kündigen. Der Kündigung steht die Befristung des Vertrages nicht entgegen, weil die ursprünglich vereinbarte Vertragslaufzeit abgelaufen war. Mieter sind die Beklagten zu 1) und 2). Eine Ausübung des Optionsrechts konnte nur durch beide Mieter erfolgen. Das Schreiben des Beklagten zu 1) ist jedoch dahingehend auszulegen, dass dieser das Optionsrecht nicht im Namen der Mieter, sondern im Namen der Beklagten zu 3) abgegeben hat. Bei der Auslegung von Willenserklärungen ist der wirkliche Wille der Erklärenden zu erforschen. Dabei sind aber auch unter anderem der verfolgte Zweck, die Interessenslage der Parteien und die sonstigen Begleitumstände zu berücksichtigen. Die Angabe des Vertretungszusatzes, die Verwendung des Briefbogens der Beklagten zu 3) und die Verwendung des Personalpronomens wir statt ich bestätigen dieses Auslegungsergebnis. Dagegen sind keinerlei Anhaltspunkte dafür ersichtlich, dass der Beklagte zu 1) nach seinem wahren Willen eine Erklärung im eigenen und im Namen der Beklagten zu 2) hätte abgeben wollen. Dies hatte zur Folge, dass das Optionsrecht nicht wirksam ausgeübt wurde. Die Beklagten zu 4) und 5) haften ebenfalls. Der Haftung steht auch nicht entgegen, dass diese als ehemalige Partner die Beklagte zu 3) verlassen haben. Für eine Mithaftung hinsichtlich des Räumungsanspruchs genügt es, wenn das Mietverhältnis vor oder während der Zugehörigkeit als Partner begründet worden ist.

Fazit:

Stehen auf Mieterseite mehrere Personen, muss die Verlängerungsoption von allen Mietern gemeinsam ausgeübt werden. Geht aus der Erklärung des einen Mieters nicht hervor, ob dieser die Erklärung im eigenen Namen und im Namen des anderen Mieters abgegeben hat, ist die Erklärung im Zweifel dahingehend auszulegen, dass diese nicht von allen Mietern gemeinsam abgegeben wurde. In diesem Fall gilt das Optionsrecht als nicht wirksam ausgeübt, sodass das Mietverhältnis nicht verlängert und damit mangels Verlängerung beendet wird. Sollten die Mieter das befristete Mietverhältnis nach Ablauf der Mietzeit fortsetzen und der Vermieter diesem nicht widersprechen, ist von einem unbefristeten Mietverhältnis auszugehen, welches wiederum gekündigt werden kann.