Der Mieter trägt die Beweislast für den Renovierungszustand der Wohnung

Stützt der Mieter die Unwirksamkeit der Schönheitsreparaturklausel auf den unrenovierten Zustand der Wohnung, so trägt er hierfür die Beweislast.

Die Klägerin ist Mieterin einer Wohnung der Beklagten, welche im Mai 2015 als Rechtsnachfolgerin der ursprünglichen Vermieterin in das Mietverhältnis eingetreten ist. Der zwischen den Parteien bestehende Formularmietvertrag aus dem Jahr 2008 sieht eine Verpflichtung zur Ausführung der Schönheitsreparaturen durch den Mieter vor, die sich entsprechend dem Zustand der Wohnung und dem Grad der Abnutzung verlängern oder verkürzen können. Zudem sieht der Mietvertrag vor, dass die Mieterin für den Umfang, der im Laufe ihrer Nutzungszeit ausgeführten Schönheitsreparaturen beweispflichtig ist. Ob die der Mieterin überlassene Wohnung zu Beginn des Mietverhältnisses tatsächlich unrenoviert oder renovierungsbedürftig war, blieb vor Gericht offen. Die Mieterin hielt die vertraglichen Regelungen für unwirksam und verlangte von der Vermieterin die Wohnung zu renovieren. Nachdem die Beklagte dem nicht nachgekommen ist, erhob die Klägerin Klage und begehrte damit einen Kostenvorschuss zur Durchführung von Schönheitsreparaturen in der Mietwohnung sowie die Feststellung, dass sie berechtigt sei, die von ihr derzeit gezahlte Miete bis zur Durchführung von Schönheitsreparaturen um 10 % zu mindern. Vor Gericht schlossen die Parteien schließlich einen Vergleich, wobei über die Kosten des Rechtsstreits das Gericht zu entscheiden hatte. Das Amtsgericht sprach die Kostenlast der beklagten Vermieterin zu, während das Landgericht die Kosten der klagenden Mieterin auferlegte.

Der BGH hat sich nun in letzter Instanz dem Landgericht angeschlossen, sodass die Mieterin die Kosten des Rechtsstreits zu tragen hat. Dies begründete der BGH insbesondere damit, dass die formularvertragliche Überwälzung der Verpflichtung zu Durchführung von Schönheitsreparaturen auf die Mieterin nicht gegen § 307 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB​ verstößt und somit wirksam ist, sodass die Vermieterin nicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen verpflichtet war. Laut BGH enthält die streitgegenständliche Renovierungsklausel einen flexiblen, veränderbaren Fristenplan, der genügend Raum für die Berücksichtigung des konkreten Renovierungsbedarfs lässt und eine entsprechende Anpassung der Fristen ermöglicht. 

Des Weiteren entschied der BGH, dass die Mieterin die Beweislast dafür trägt, dass die Wohnung im Zeitpunkt des Mietbeginns unrenoviert bzw. renovierungsbedürftig war. Der Ansicht der Mieterin, dass die Vermieterin insoweit die Beweislast trägt und die Unwirksamkeit einer solchen Klausel entkräften müsse, da nach dem gesetzlichen Leitbild grundsätzlich der Vermieter zu Schönheitsreparaturen verpflichtet sei, folgte der BGH nicht. Dies begründete der BGH damit, dass die Übertagung von Schönheitsreparaturen im Zuge von Vornahmeklauseln, seit Jahrzehnten anerkannt und zulässig ist, so dass es nach den allgemeinen Regeln Aufgabe des Mieters ist, den für ihn günstigen Umstand einer renovierungsbedürftig bzw. unrenoviert übergebenen Wohnung zu beweisen. Dies ist der Mieterin vorliegend nicht gelungen.

Gerade die Rechtsprechung zu Schönheitsreparaturen unterliegt – wie das gesamte Themenfeld der Instandsetzung und Instandhaltung am Mietgegenstand – steter Fortentwicklung und ist von Einzelfallentscheidungen mit sehr diffizilen Unterscheidungen geprägt.