Erhöhung der Steuerbelastung bei einer Übertragung von Immobilien

Beginnend mit dem ersten Tag des neuen Jahres kam es zu erheblichen Änderungen im Rahmen der nationalen Gesetzgebung mit Auswirkungen auf jeden in der Tschechischen Republik lebenden Bürger. Über die Neufassung des Zivilrechtes wurde eine breite Diskussion geführt, es gab zahlreiche Schulungen zu ausgewählten Passagen des neuen Bürgerlichen Gesetzbuches oder des neuen Handelsgesellschaftsgesetzes. Gleiches galt für die entsprechenden Durchführungsvorschriften, die durch das Parlament der Tschechischen Republik zügig angenommen wurden. Der Gesetzgeber griff in diesem Zusammenhang gar zu wenig bekannten legislativen sog. Maßnahmen, um die neuen Gesetze auf den Weg zu bringen.

  

Auf dem 14. Plenum des Senates des Parlamentes der Tschechischen Republik wurde am 9. Oktober 2013 eine sog. gesetzliche Maßnahme des Senates zur Grunderwerbsteuer angenommen, die am 17. Oktober 2013 durch den Staatspräsidenten unterzeichnet wurde. Diese gesetzliche Maßnahme wurde bei der ersten Sitzung des neu gewählten Abgeordnetenhauses des Parlamentes der Tschechischen Republik am 27. November 2013 bestätigt. Mit der gesetzlichen Maßnahme Nr. 340/2013 Slg. über die Grunderwerbsteuer kam es dergestalt zu einer unauffälligen Erhöhung der Bemessungsgrundlage zur Berechnung der Steuer. Auch kam es zu einer Änderung der Terminologie des Gesetzes. Der Autor des Artikels führt nachfolgend einige grundlegende Änderungen mit Auswirkung auf die Höhe der Steuerbelastung an. Immobilieneigentümer stehen somit vor der Frage, wie eine Grunderwerbsteuererklärung korrekt erstellt werden muss. Die Rechtsvorschriften formulieren in diesem Zusammenhang zumindest zwei mögliche Varianten.

  

Mit der gegenständlichen gesetzlichen Maßnahme kam es in der Tschechischen Republik zum 1. Januar 2014 zur Einführung einer nun als „Steuer auf den Erwerb von Immobilien” bezeichneten Steuer, die wir nachfolgend in der deutschen Terminologie als Grunderwerbsteuer bezeichnen werden. Diese Steuer ersetzte die vorherige Grunderwerbsteuer, die als „Immobilienübertragungssteuer” bezeichnet wurde. Das neue Gesetz änderte zugleich auch die Art der Ermittlung der Bemessungsgrundlage zur gegenständlichen Steuer. 

Für die Zwecke der Ermittlung der Bemessungsgrundlage wird – im Unterschied zur bisherigen Regelung – der vereinbarte Preis nicht in allen Fällen mit dem festgelegten Preis laut den offiziellen Bewertungsvorschriften verglichen, sondern der Steuerpflichtige kann entscheiden, dass der vereinbarte Preis mit einem sog. steuerlichen Vergleichswert verglichen wird.

 

Für diese Zwecke gelten als steuerlicher Vergleichswert entweder 75% des sog. Messbetrages, oder 75% eines festgestellten Preises gemäß den Bewertungsvorschriften. Der Messbetrag ist ein durch das Finanzamt festgestellter Wert. Das Vorgehen bei der Bestimmung des Messbetrages folgt aus der Durchführungsverordnung Nr. 419/2013 Slg. vom 9. Dezember 2013 bezüglich der gegenständlichen gesetzlichen Maßnahme des Senates über die Grunderwerbsteuer.

  

Die Verordnung zur Regelung der Bestimmung des Messbetrages wurde in der Sammlung der Gesetze der Tschechischen Republik im Jahrgang 2013 unter Nr. 163 veröffentlicht. Diese Verordnung regelt das Vorgehen bei der Bestimmung der Bemessungsgrundlage anders als dies gemäß der bisherigen Regelung der Fall war. Die Bestimmung des Messbetrages wird voll in der Zuständigkeit der einzelnen Mitarbeiter des Finanzamtes liegen. Diese werden bei ihren Berechnungen von Angaben über die Immobilien aus der Steuererklärung ausgehen. Lassen wir die zu erwartenden Schwierigkeiten beim Ausfüllen der Steuererklärung an dieser Stelle aber außer Acht – das Ausfüllen wird durch weitere Anforderungen an den Steuerpflichtigen erschwert, die von Angaben der sog. Gebietspläne und anderer Stadtentwicklungspläne, von Informationen über die Bebauung der Gemeinde, von Flächenmaßen und Waldgrundstücken, von der Infrastruktur in der Umgebung, dem Hochwasserrisiko etc. ausgehen müssen. Diese Problematik würde Stoff für einen weiteren Artikel bieten.

  

Die Verordnung für die Bestimmung des Messbetrages wird für bestimmte Grundstücke, Bauten oder Wohn- und Gewerbeeinheiten etc. angewendet. Bei allen gegenständlichen Immobilien lassen sich Unterschiede gegenüber der bisherigen Berechnung feststellen. Die Berechnung basiert grundsätzlich auf einem Multiplizieren eines eingegebenen Einheitswertes des Grundstücks, Baus oder der Wohn- und Gewerbeeinheit mit diversen Koeffizienten, die von den in der Steuererklärung angegebenen Angaben abhängig sind. Die eigentliche Berechnung wird dadurch erheblich erschwert. Die gegenständlichen Koeffizienten wurden zwingend festgelegt und ihr Ursprung ist nicht bekannt. Der Messbetrag beinhaltet im Unterschied zu einem durch ein Sachverständigengutachten ermittelten Wert bei bestimmten Wohn- und Gewerbeeinheiten z.B. nicht den relativ wichtigen Parameter der Ausrichtung des Raumes zu den Himmelsrichtungen. Bei den Messbeträgen spielt des Weiteren ein sog. „an anderer Stelle nicht angeführtes Kriterium” keine Rolle, worunter die Lage einer Wohnung in einem bestimmten Geschoss, eine ungünstige Situierung nahe eines Aufzuges oder ein erheblicher Lärm aus technischen Räumen etc. fallen können. Falls eine Wohnung in einem schlechten Zustand ist, ermöglicht die Berechnung des sog. Messbetrages eine Minderung um nur 15 %, während bei durch ein Sachverständigengutachten ermittelten Preisen ein Abzug von bis zu 60 % angesetzt werden konnte. Der Messwert berücksichtigt nur drei Kategorien eines technischen Zustandes, der Sachverständigenwert fünf. Auch bei Wohnhäusern, Bungalows und Häuschen ist die Situation ähnlich – hier wird für die Zwecke des Messbetrages ein Abzug in Folge eines baulich-technischen Zustandes von 20 % angesetzt, bei einem Sachverständigenwert von bis zu 60 %. Gleiches gilt auch für Aufschläge im Zuge der Bewertung eines technischen Zustandes.

  

Der größte Stolperstein besteht nach Auffassung des Autors jedoch in dem Fehlen einer Besichtigung der Immobilien. Die Mitarbeiter des Finanzamtes werden den Messbetrag in ihren Büros nur auf Grundlage der aus der Steuererklärung erlangten Angaben ermitteln. Nach Informationen von Mitarbeitern des Finanzamtes werden auch Satellitenbilder (Aufnahmen aus der Vogelperspektive) herangezogen werden, die im Internet kostenfrei zur Verfügung stehen. Daher können nicht alle wesentlichen Tatsachen erfasst werden, die einen Einfluss auf den Wert (Messwert) oder den (durch ein Sachverständigengutachten festgestellten) Preis einer Immobilie haben. Neben den in der Steuererklärung angeführten Angaben bleiben hier eine ganze Reihe wesentlicher Parameter bestehen, die nur auf Grundlage einer physischen Besichtigung von Immobilien festgestellt werden könnten. 

 

Der Steuerpflichtige hat im Fall einer Versteuerung einer Übertragung von Immobilien zur Festlegung der Bemessungsgrundlage die Wahl zwischen einem Messbetrag und einem gutachterlichen Wert (dem sog. festgestellten Preis). Die neue legislative Regelung belässt Steuerpflichtigen die Möglichkeit, ein Sachverständigengutachten erstellen zu lassen, sofern dies in deren Interesse ist. In diesem Fall wird für die Zwecke der Ermittlung der Bemessungsgrundlage neu von einem Vergleich des vereinbarten Preises gegenüber nur 75 % des Wertes laut Sachverständigengutachten ausgegangen.

Abschließend kann allen Grunderwerbsteuerpflichtigen nur eine gründliche Abwägung der Vorgehensweise empfohlen werden. Eine Entscheidung bezüglich der Wahl zwischen dem Messwert und einem Sachverständigenwert wird eine direkte Auswirkung auf die Höhe der Steuerschuld haben.