Der Reinigungsvertrag – Neue und alte Herausforderungen

Trotz der Alltäglichkeit von Reinigungsverträgen werfen diese aus juristischer Sicht eine Vielzahl von rechtlichen Fragestellungen auf – insbesondere hinsichtlich ihrer rechtlichen Einordnung, der Gestaltung von Vertragsstrafen-Klauseln, der Haftungs- und Gewährleistungsklauseln sowie der jeweils passenden Anwendung von DIN-Normen und Branchenstandards.

Ein aktuelles Urteil vom Landgericht Hamm vom 19.04.24 (12 U 9/23) bestätigt die bisherige Rechtsprechung zur Einordnung des richtigen Vertragstyps von Reinigungsverträgen.

Ein Reinigungsunternehmen (Klägerin) hatte mit der Auftragnehmerin (Beklagte) einen Vertrag zur regelmäßigen Gebäudereinigung abgeschlossen. Streitgegenstand war die Zahlung einer Restvergütung in Höhe von 14.075,18 Euro.

Die Beklagte trug vor, dass der Vertrag als Dienstleistungsvertrag anzusehen sei, wodurch die Zahlungsverpflichtung aufgrund einer angeblichen Minderleistung auch entfiele.

Das Oberlandesgericht Hamm entschied, dass der vereinbarte Vertrag als Werkvertag, gem. § 631 BGB auszulegen sei. Der werkvertraglich geschuldete Erfolg läge gerade in der Sauberkeit der Räumlichkeiten, jedoch nicht in der bloßen Erbringung der Dienstleistung. Die Klägerin war berechtigt, die vollständige Vergütung von der Beklagten einzufordern und auch das Minderungsbegehren wurde abgelehnt, da die Beklagte keine Nachbesserungsfrist gem. § 634 Nr. 3, § 638 BGB gesetzt hatte.²

Die rechtliche Einordnung von Reinigungsverträgen ist entscheidend für die gegenseitigen Rechte und Pflichten. Grundsätzlich kommen 2 Vertragstypen in Betracht:

In der Praxis wird der Reinigungsvertrag überwiegend als Werkvertrag qualifiziert. Der Auftragnehmer schuldet einen konkreten Erfolg – nämlich die sauber gereinigte Fläche oder das saubere Objekt. Diese Einordnung hat weitreichende Konsequenzen insbesondere für die Anwendung der Gewährleistungspflichten, gem. §§ 634 ff. BGB und den Vergütungsanspruch.

Ein Dienstvertrag liegt vor, wenn lediglich die Tätigkeit geschuldet wird, nicht aber ein konkreter Erfolg. Dies kann etwa bei einer stundenbasierten Reinigung ohne Qualitätskontrolle der Fall sein.

Jedoch können auch sog. typengemischte Verträge von den Parteien vertraglich vereinbart werden, die sowohl dienst- als auch werkvertragliche Elemente enthalten. So kann etwa die Einhaltung einer Mindeststundenanzahl als dienstvertragliche Pflicht vereinbart sein, während gleichzeitig auch ein Reinigungserfolg vereinbart ist.³

Eine sorgfältige Vertragsgestaltung ist unerlässlich, um spätere Streitigkeiten zu vermeiden. Folgende Punkte sollten in jedem Reinigungsvertrag nebst Leistungsbeschreibung geregelt sein:

Zunächst sollten sich die Parteien auf die geschuldete Reinigungsart einigen. Zu unterscheiden sind grundsätzlich Unterhalts⁴-, Grund⁵-, und Sonderreinigung⁶. Jedoch existieren darüber hinaus noch eine Vielzahl an weiteren Spezialreinigungsarten wie die Glas- oder Fassadenreinigung.

Anschließend ist der genaue Leistungsumfang mit den einzuhaltenden Leistungszeiten zu bestimmen: Welche Räume, Flächen oder Objekte sind mit welchem Reinigungsmittel/-maschinen in welchem genauen Zeitfenster zu reinigen?

Danach müssen auch die Reinigungsturnusse festgelegt werden (täglich, wöchentlich, monatlich oder einmalig) bei gleichzeitiger Beachtung der einschlägigen Qualitätsstandards. Dabei sollten sich die Parteien vorwiegend an der DIN EN 13549 (Reinigungsdienstleistungen – Grundanforderungen und Empfehlungen für Qualitätsmesssysteme) orientieren.

Als Mustervorlage kann sich der Ersteller auch an dem GEFMA-Mustervertrag Facility Services 510 und der GEFMA-Leistungsbeschreibung Facility Services 520 (beides Stand 2023/04) sowie an den Empfehlungen des Bundesinnungsverbands⁷ orientieren.

Die Vergütungsklausel sollte Aussagen treffen über die Vergütungsart (Pauschale/Abrechnung nach Stunden) und die Zahlungsmodalitäten (monatlich, quartalsweise, jährlich oder nach Abnahme).

Des Weiteren sollte auf eine durchsichtige, regelmäßige Dokumentation durch Leistungsprotokolle und Checklisten Wert gelegt werden.

Die Klauseln zur Haftung und Gewährleistung sollten Regelungen zu den Mängelrechten, gem. §§ 634 ff. BGB, Fristenregelungen zur Nachbesserung als Voraussetzung für Minderungsrechte und/oder Rücktrittsrechte und Haftungsregelungen für Schäden am Eigentum des Auftraggebers enthalten.

Die Einhaltung von DIN-Normen und Gütesiegeln ist ein Qualitätsmerkmal und kann vertraglich vereinbart werden. Diese Normen helfen, objektive Qualitätsmaßstäbe zu setzen und die Leistung zu bewerten. Einige sind im Folgenden beispielhaft aufgezählt:

Besondere rechtliche Risiken bildet insbesondere die Haftung bei Materialschäden. Dabei haftet der Auftragnehmer für Schäden, die durch ungeeignete Reinigungsmittel oder eine unsachgemäße Anwendung entstehen. Daher ist eine Betriebshaftpflichtversicherung, die auch ausdrücklich sog. Bearbeitungsschäden umfasst, dringend zu empfehlen. Darüber hinaus stellen auch Sanktionen wie bspw. Vertragsstrafen oder pauschalierte Minderungen wirksame Mittel dar, um den Auftragnehmer zu einer vertragskonformen Leistungserbringung anzuhalten.⁸

Die nächste Erhöhung des Branchenmindestlohns ist für 2026 schon festgesetzt und es bleibt abzuwarten, wie sich die Reinigungsbranche kostensparend neu strukturiert.

Wir unterstützen Sie gerne bei Ihrer nächsten Überarbeitung oder Neuerstellung Ihrer Reinigungsverträge und/oder Leistungsbeschreibungen durch eine passgenaue, mandantenorientierte und individuelle Rechtsberatung.