Zur Aufklärungspflicht über eingeschränkte Veräußerungsmöglichkeiten der Beteiligung an geschlossenen Fonds

Das OLG Frankfurt hat in einem Urteil vom 11. September 2013 (Az. 1 U 314/11) entschieden, dass die Angabe im Verkaufsprospekt, ein organisierter Markt, wie etwa eine Aktienbörse, bestehe für Beteiligungen an geschlossenen Fonds „derzeit” nicht, für sich genommen nicht als Prognose dahingehend zu verstehen ist, ein derartiger Markt werde in absehbarer Zeit errichtet werden. Dem lag folgender Sachverhalt zu Grunde:
 

Die Klägerin und ihr Ehemann zeichneten nach vorausgehender Beratung einen Immobilienfonds in der Rechtsform der GbR. Mit ihrer Klage und der hier streitgegenständlichen Berufung verlangt die Klägerin nunmehr Schadensersatz und Rückabwicklung ihrer Beteiligung an dem Fonds unter Berufung auf eine unzureichende Information und Beratung. Unter anderem führt sie an, dass ihr im Rahmen des Beratungsgespräches mitgeteilt wurde, die Beteiligung sei jederzeit zum Nennwert an einer Börse zu verkaufen, was von dem in Anspruch genommenen Gründungsgesellschafter bestritten wird. Im Prospekt des Immobilienfonds heißt es „[…] Grundsätzlich kann jeder Anleger über seine Beteiligung frei verfügen. Ein organisierter Markt, wie etwa eine Aktienbörse, existiert derzeit für Beteiligungen an geschlossenen Immobilienfonds nicht.” Das Gericht ist zu der Auffassung gelangt, dass die Entscheidung der Klägerin zum Erwerb der Beteiligung nicht auf einer unzutreffenden Unterrichtung über deren eingeschränkte Fungibilität beruht.
 

Das Gericht führt in seiner Begründung aus, dass der Anleger über die für seinen Zeichnungsentschluss wesentlichen Umstände, neben der mündlichen Beratung, auch durch einen inhaltlich zutreffenden Prospekt unterrichtet werden kann. Die vorstehend zitierten Angaben zur eingeschränkten Fungibilität der Fondsanteile reichten ihrem Inhalt und ihrer Gestaltung nach aus, da auf die Schwierigkeiten eines etwaigen Weiterverkaufs zu genüge hingewiesen wird. Nach Auffassung des Gerichts ist es dabei selbstverständlich, dass der Anleger – wie bei jedem anderem Vermögensgegenstand – nicht ohne Weiteres mit einem Wiederverkauf zum Nominalwert rechnen kann. Denn stets sei durch den verkaufswilligen Inhaber, zunächst ein Käufer zu den ihm genehmen Konditionen zu finden. Die Prospektangabe, es gebe derzeit für die Beteiligung an geschlossenen Immobilienfonds keinen organisierten Markt wie etwa eine Aktienbörse, ist nach Ansicht des Gerichts keine Aussage des Inhalts zu entnehmen, dies werde sich demnächst ändern, so dass Anteile ohne Weiteres veräußert werden könnten. Die Angabe beschränke sich ersichtlich auf eine Beschreibung der bei Prospekterstellung gegebenen und konkret absehbaren Situation. Damit grenzt sich das OLG Frankfurt von einer Entscheidung des OLG Köln vom 19. Juli 2011 (Az. I-24 U 172/10) ab, welches eine ähnliche Prospektaussage als Prognose für einen demnächst entstehenden öffentlichen Zweitmarkt ausgelegt hat. Das OLG Frankfurt sieht darin eine Überbewertung einer Prospektaussage, die diese für sich genommen nicht hat. 
 

Da die Klägerin für die vorzitierte Behauptung hinsichtlich der mündlichen Aussage des Beraters über die Fungibilität der Beteiligung sowie für die ebenfalls behauptete verspätete Übergabe des Prospektes beweisfällig geblieben ist, wies das Gericht die Berufung zurück; die Revision wurde – wie auch durch das OLG Köln – nicht zugelassen. Mithin kann hinsichtlich der getroffenen Prospektaussagen keine höchstrichterliche Entscheidung herbeigeführt werden.

 
Aus Gründen der Vorsicht sollte daher von jeglicher zeitlichen Relativierung hinsichtlich der Entstehung eines organisierten Marktes für Beteiligungen im Prospekt abgesehen werden oder alternativ klargestellt werden, dass die Errichtung eines solchen Marktes nicht zu erwarten ist.