Haftung bei außerhalb der notariellen Urkunde liegenden Mangeltatbeständen

​Bundesgerichtshof, Urteil vom 22.04.2016, Az.: V ZR 23/15

Der Bundesgerichtshof (BGH) hatte in einer aktuellen Entscheidung Gelegenheit, die Haftungssystematik für außerhalb der notariellen Urkunde liegende Haftungstatbestände heraus zu arbeiten. 

In dem entschiedenen Fall ging es darum, dass ein Kaufvertrag unter Ausschluss der Sachmängelgewährleistung über ein Wohnhaus geschlossen wurde, welches eine vor 1999 errichtete Wand enthielt. Der Verkäufer bewarb das Projekt im Internet als „1999/2000 errichtet, bis 2005 ausgebaut”. Im Kaufvertrag stand davon nichts. 

Der BGH hielt den uneingeschränkten Haftungsausschluss für wirksam. Da die Urkunde keine Aussage zu der Wand enthielt, wurde die Beschaffenheit dieser Wand auch nicht Vertragsinhalt (die Urkunde muss alle Erklärungen enthalten, die Vertragsinhalt werden sollen). Allerdings hatte das Gebäude nach Ansicht des BGH einen Mangel, da sich die Wand wegen der erhöhten Schadensanfälligkeit und Wärmeeffizienz nicht als „üblich” darstellt. Sofern diese nicht transparent offengelegt wurde, könnte dieser Mangel arglistig verschwiegen und der Haftungsausschluss unwirksam sein (§ 444 BGB). Das wird die Vorinstanz nun zu prüfen haben. 

Fazit

Erneut zeigt sich, dass ein Haftungsausschluss alleine nicht ausreicht. Nur die sorgfältige Vorbereitung eines Vertrages führt dazu, dass sich der Verkäufer auf diesen verlassen kann. Dazu gehört die nachweisbare und transparente Offenlegung in einer Weise, die es dem Käufer ermöglicht, den Mangel zu erkennen und in seiner Kauf-entscheidung zu berücksichtigen.