Zahlungsverzug bei der 2. Miete muss bei Kündigungszugang eingetreten sein

KG Berlin, Urteil vom 20. Februar 2019, Az.: 8 U 132/18

Für die Ermittlung eines kündigungsrelevanten Zahlungsverzugs kommt es auf den Zeitpunkt des Zugangs der Kündigung an.
 
Ein Mieter aus Berlin wurde von seinem Vermieter wegen einer um einige Tage verspäteten Mietzahlung schon in der Vergangenheit abgemahnt. Die Miete für die Monate Januar und Februar hat der Mieter ebenfalls nicht pünktlich bezahlt. Der Vermieter kündigte das Mietverhältnis fristlos. Der Vermieter legte dar, dass er die fristlose Kündigung am 5. Februar 2018 (ein Montag) gegen 15:40 Uhr in den Briefkasten des beklagten Mieters geworfen habe.
 
Das Kammergericht erachtete die Kündigung als unwirksam. Nach dessen Ausführungen setze die Wirksamkeit einer Kündigung nach den Regelungen im Bürgerlichen Gesetzbuch voraus, dass der Kündigungsgrund im Zeitpunkt der Kündigungserklärung vorliegen müsse. Eine zu früh ausgesprochene Kündigung sei daher unwirksam. Die Kündigung kann durch den späteren Eintritt von kündigungs­relevanten Umständen nicht nachträglich wirksam werden. Zum Zeitpunkt der Kündigungserklärung am 5. Februar 2018 lag der Verzug nur für die Miete Januar vor und somit noch nicht für zwei aufeinanderfolgende Termine.
 
Die Miete war jeweils am 3. Werktag eines Monats im Voraus zu zahlen. Da der Samstag im Februar auf den 3. des Monats fiel und als Werktag insoweit nicht zähle, war der 3. Werktag der Montag darauf und somit der 5. Februar 2018. An diesem Tag hätte die Zahlung noch eingehen können. Verzug mit der Februar­miete lag somit erst ab dem 6. Februar 2019 vor. Der Zugang der Kündigungserklärung schon am 5. Februar 2018 war somit verfrüht und daher unwirksam. Der Vermieter ist auch darlegungs- und beweis­pflichtig dafür, dass die Kündigung erst nach dem Zahlungsverzug zugegangen ist. Das konnte der Vermieter im vorliegenden Fall nicht beweisen, da nicht auszuschließen war, dass der Mieter am 5. Februar 2018 noch den Briefkasten geleert hat.
 

FAZIT:

Vermieter sollten ganz genau darauf achten, wann sie eine Kündigungserklärung wegen Zahlungsverzugs versenden und diese dem Mieter zugeht.