Spanien: Augen auf beim Immobilienkauf

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veröffentlicht am 17. November 2022 | Lesedauer ca. 2 Minuten

 

Eine Immobilie auf Mallorca oder ein schönes Appartement am Strand von Ibiza. Wer träumt nicht gern davon. Was im Traum oft nebensächlich erscheint, sind die realen Ver­pflichtungen, die mit dem Erwerb einer Immobilie insbesondere im Ausland einher­gehen, daher gilt: Augen auf beim Immobilienkauf!

 

 

   

 

In Spanien wie an vielen anderen Orten, insbesondere auf den Balearen ist der erste Kontakt meist ein Immo­bilienmakler, die die Objekte vorstellt. Den Auftrag hierzu erteilt in der Regel der Eigentümer, weswegen er in der Folge die Makler-Courtage zu tragen hat. Dennoch gilt bereits in diesem Stadium: Augen auf: Die Details zur Kostentragung der Makler-Courtage sollten stets dem jeweiligen Exposee zu entnehmen sein.
 
Wenn der potenzielle Käufer ein Objekt seiner Wahl gefunden hat und sich das gegenüber anderen Interes­senten „sichern“ möchte, wird in Spanien üblicherweise ein privatschriftlicher, doch bereits rechtsverbindlicher Vorvertrag geschlossen (auf Spanisch: Contrato de arras). Die Käuferpartei zahlt in der Regel bei Unterzeich­nung 10 Prozent des Kaufpreises an die Verkäuferpartei oder auf ein Notaranderkonto als rechtsverbindliche Anzahlung auf den Gesamtkaufpreis ein.
 
Vorsicht: Ein einfacher Rücktritt vom Vertrag ist bei dieser speziellen Art von Vertrag ohne Verlust der Anzah­lung nach Unterzeichnung unter Umständen nicht mehr möglich.
 
Da die Übertragung von Grundeigentum in Spanien – wie in vielen anderen Ländern – der Beurkundung durch einen Notar unterliegt, sind die Parteien, egal welcher Art des Vorvertrages verpflichtet, den Kauf der Immobilie notariell beurkunden zu lassen. Wenn jedoch noch vor dem Notartermin, doch nach Unterzeichnung eines privat­schriftlichen Vorvertrages und Zahlung der Sicherheit, die Käuferpartei vom Kauf absehen möchte, ver­liert sie in der Regel die geleistete Anzahlung. Springt hingegen die Verkäuferpartei vor dem Beurkundungs­termin ab, hat sie als Schadensersatz für das Nichtzustandekommen des Kaufvertrages, der Käuferpartei die Anzahlung in doppelter Höhe zu erstatten.
 
So sind die gesetzlichen Grundregeln in Spanien, doch haben auch hier die Parteien die Freiheit (Stichwort: Privatautonomie) von dispositiven, gesetzlichen Bestimmungen abzuweichen, demzufolge gilt erneut: Augen auf vor Unterzeichnung egal welcher Art von Vertrag.
 
Es empfiehlt sich grundsätzlich, das Objekt noch vor Unterzeichnung jeglichen Vertrages auf seine Legalität zu prüfen. Mit Legalität ist die Übereinstimmung der ggfs. bereits erfolgten Bauausführung mit der entsprechen­den Baugenehmigung gemeint. Es kann nämlich vorkommen, dass Bauten ohne die entsprechende Baugeneh­migung errichtet wurden. Bestenfalls sind die Bauarbeiten in Übereinstimmung mit den zum damaligen Zeit­punkt gültigen Bauvorschriften errichtet worden, so dass sie im Nachgang für die Vergangenheit legalisiert werden könnten. Erneut gilt das Prinzip: Augen auf, da jeder illegal errichtete Teil eines Objekts auf das gesam­te Objekt ausstrahlen kann und im Worstcase-Szenario nicht nur ein Abriss droht, sondern Schwierig­keiten bei der Genehmigung erforderlicher Renovierungen und ggfs. notwendiger Fremdfinanzierung bzw. Besicherung auftauchen können.
 
Letztlich noch ein wesentlicher Hinweis auf die steuerlichen Implikationen beim Erwerb einer Immobilie in Spanien: Die Grunderwerbsteuer im Falle von Altbauten beträgt ab einem Kaufpreis von 1 Mio. Euro auf den Balearen derzeit 11 Prozent. Angedacht ist eine Erhöhung auf 13 Prozent. Hinzu kommen jährlich die Einkom­mensteuer für nicht in Spanien Ansässige, da eine Immobilie auf spanischem Territorium zu einer beschränkten Steuerpflicht in Spanien führt, wozu die jährliche Grundsteuer, und ggfs. Vermögensteuer kommt.
 
Vorsicht: Die sogenannten Nebenkosten eines Immobilienerwerbes sowie die laufenden Steuern und Abgaben sind je nach Kaufpreis alles andere als unerheblich.
 
Sofern beabsichtigt wird, die Immobilie zu vermieten (Stichwort: Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung im Ausland), bedarf es auf den Balearen einer entsprechenden Ferienvermietungslizenz (auf Spanisch: licencia de alquiler vacacional), deren Kosten und Verfügbarkeit, unbedingt vor Kauf abzuklären ist, da bis 2026 keine neuen Lizenzen vergeben werden.
 
Wer die Augen offen hält und sich fachkundigen Rat einholt, kann sorgenfrei den Traum der Immobilie auf Mal­lorca oder des Apartments am Strand von Ibiza leben und genießen!

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